2024年仓储物流公募REITs运营分析与2025年展望

核心观点

• 政策支持力度有望持续：国家出台多项政策鼓励、支持、引导仓储物流行业发展，未来政策支持力度有望持续。
• 仓储物流需求稳步增长：社会物流总额连年攀升，仓储业固定资产投资完成额增速由负转正，仓储设施供给总量近年来明显放量。
• 短期内供给过剩：大量仓储设施入市导致了一定程度上的供给过剩，使得仓库平均租金近年来向下调整，空置问题受益于此有所改善。
• REITs运营表现良好：中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东REIT的平均出租单价有所下滑，出租率虽有下滑但年底前有所回暖，现金流分派率均高于无风险收益率。
• 保险机构为重要投资者：保险（含资管）是最重要的投资者，仓储物流公募REITs长期高额分红和稳定现金流的特点符合保险等机构投资者资金配置的需求。
• 未来市场前景乐观：随着经济复苏，对仓储物流的需求将稳步攀升，空置率或将持续改善，仓储物流公募REITs现金流的可预期性将得以加强，保持较高的净现金流分派率。

关键数据

• 社会物流总额：2023年达到352.4万亿元，年复合增长率为6.44%。
• 仓储业固定资产投资完成额：2024年前11个月已完成投资1.18万亿元，超过了2023年全年。
• 仓库竣工面积：2020-2023年，年平均增速超过8%。
• 通用仓库平均空置率：截至2023年12月，北京、上海等41个重点城市为14.94%。
• 仓库平均租金：截至2023年12月，北京、上海等41个重点城市为23.78元/平方米/月。
• REITs年化现金流分派率：均高于同期无风险收益率，其中华夏深国际REIT表现最佳，高达4.97%。

研究结论

• 仓储物流行业将持续发展，优质仓储物流基础资产将不断适应市场，优化运营，为我国仓储物流公募REITs的发展提供坚实的依托。
• 未来监管层面或进一步推动REITs市场扩容发展，市场上将涌现更多的仓储物流公募REITs产品。