2024年仓储物流公募REITs运营分析与2025年展望

2024年仓储物流公募REITs运营分析与2025年展望 金融结构评级部刘志轩、孙梦倩 摘要： 仓储物流是经济社会的重要组成部分，国家出台了众多政策文件鼓励、支持、引导仓储物流行业的发展，伴随着经济发展方式的转型，该行业会更加深入地整合进国民经济，未来政策支持力度有望持续。 2020年以来，我国社会物流总额增速较2019年之前有所放缓，但年平均增速仍超过4.00%，仓储业固定资产投资完成额增速亦由负转正，2024年前11个月已完成投资1.18万亿元，超过了2023年全年。在投资带动下，我国仓储设施供给总量近年来明显放量，但短期内大量仓储设施入市导致了一定程度上的供给过剩，使得市场上存在降价促租现象，仓库平均租金近年来向下调整，空置问题受益于此有所改善。 REITs运营表现方面，在出租单价下降的行业背景下，中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东REIT的平均出租单价均有所下滑，受益租金下调策略，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT的出租率在2024年前三季度虽有不同程度的下滑，但年底前有所回暖，嘉实京东REIT系京东系物流企业整租，一直处于满租状态。以募集资金作为计算基准，中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东REIT和华夏深国际REIT等4支REITs产品均实现了4.0%以上的年度净现金流分派率，高于无风险收益率。2024年12月以来，随着无风险收益率快速下行，仓储物流公募REITs具有较高的现金流分派率，使得其在二级市场对投资者的吸引力大为提升，价格处于快速上扬状态。从投资者分布来看，除了原始权益人及其关联方，保险（含资管）是最重要的投资者，仓储物流公募REITs长期高额分红和稳定现金流的特点符合保险等机构投资者资金配置的需求。 未来，随着经济的复苏回归，对仓储物流的需求将稳步攀升，在灵活招租策略的影响下，空置率或将持续改善，仓储物流公募REITs现金流的可预期性将得以加强，保持较高的净现金流分派率，成为金融市场上稳定获息的投资工具。 一、行业概况分析 1.重要政策 为鼓励、支持和引导仓储物流行业发展，国家在近一年来出台了一系列政策文件和支持措施，包括建设现代商贸流通体系试点城市、利用自然资源要素促进现代物流高质量发展、降低全社会物流成本等方面。 2024年4月，财政部办公厅、商务部办公厅印发了《关于支持建设现代商贸流通体系试点城市的通知》，希望通过试点工作，打造一批城乡统筹发展、辐射带动力强、供应韧性好的现代商贸流通节点城市，与国家区域重大战略、物流主干线和现代产业集群等紧密衔接，形成一批可复制推广的试点经验，引领加快全国现代商贸流通体系建设。支持方向包括推动城乡商贸流通融合发展、建设生活必需品流通保供体系、完善农村商贸流通体系、加快培育现代流通骨干企业以及完善城乡再生资源回收体系。该通知有利于提高骨干仓储加工配送能力，促进传统批发零售企业数字化转型，进行商贸流通领域物流标准化、智慧化改造，提高流通效率，发展现代供应链。 2024年10月，自然资源部印发了《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》，旨在有效降低全社会物流成本，提升经济运行效率，充分发挥现代物流在国民经济中的先导性、基础性和战略性作用。通知提出了增加物流发展空间供给、加大自然资源要素保障、推进物流用地提质增效和提升要素支撑服务效能等四大措施，涵盖统筹各类物流设施建设、健全城乡物流配送体系、保障重大物流基础设施项目用地用海需求、采取灵活的土地供应方式、盘活存量空间资源用于物流项目建设等方面，从自然资源要素角度出发，为统筹推进现代流通体系建设、构建新发展格局提供有力支撑。 2024年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《有效降低全社会物流成本行动方案》，号召培育一批具有国际竞争力的现代物流企业，构建更加健全的国家物流枢纽体系和现代物流服务网络，基本形成统一高效、竞争有序的物流市场，到2027年，社会物流总费用与国内生产总值的比率降至13.5%左右。该政策有利于促进全社会物流资源配置效率最优化和效益最大化，提高物流组织化程度和效率，统筹推动物流成本实质性下降，有效降低运输成本、仓储成本、管理成本。 序号发文单位发文日期文件名称 1 财政部办公厅、商务部办公厅 2024年4月 《关于支持建设现代商贸流通体系试点城市的通知》 2 自然资源部 2024年10月 《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》 3 中共中央办公厅、国务院办公厅 2024年11月 《有效降低全社会物流成本行动方案》 图表1.近一年来我国仓储物流行业相关政策文件 注：新世纪评级根据相关资料整理。 2.行业分析 近十多年来，我国仓储物流需求稳步增长，社会物流总额由2012年的177.3 万亿元增长至2023年的352.4万亿元，年复合增长率为6.44%，2024年1-11月，社会物流总额达到320.20万亿元，较上年同期增长4.67%。我国的社会物流总额以在2019年以前增长速度较快，2012-2019年平均增速达9.43%，远超同期GDP增速。2020年以来，受宏观经济因素影响，社会物流总额增速有所放缓，但仍保持增长态势，年平均增速超过4.00%。从仓储指数来看，我国仓储物流行业的总体景气度尚可，近年来大多位于荣枯线上方。 图表2.近年来我国社会物流总额 资料来源：Wind 图表3.近年来我国仓储指数 资料来源：Wind 随着社会物流总额连年攀升，现代物流在经济生活中的重要性日益凸显，国内仓储业投资亦处于上升通道，在早期经历了迅速的扩张，至2016年仓储业固定资产投资完成额达到高位后，于2017-2019年投资完成额呈负增长，2020年以来克服疫情影响仓储业固定资产投资完成额再次转为正增长。具体看，我国仓储业固定资产投资完成额从2012年的3120亿元高速增长到2015年的6620亿元后，2016年增速开始回落，当年完成投资6984亿元，2017年至2019年投资力度下降，2019年仓储业固定资产投资完成额为6246亿元，同比减少7.7%。随着人们生活方式的持续改变，物流需求快速增长，近年来仓储业固定资产投资完成 额增速由负转正，2021-2023年同比增速分别为6.6%、25.1%和27.5%，2024年前11个月已完成投资1.18万亿元，超过了2023年全年。在投资带动下，我国仓储设施供给总量自2020年起重新回到增长轨道，根据Wind数据，2020-2023年，我国仓库竣工面积年平均增速超过8%，约为同期社会物流总额增速的2倍。 图表4.仓储业固定资产投资完成额 资料来源：Wind 图表5.仓库竣工面积 资料来源：Wind 目前，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区拥有的甲级物流仓储面积占全国总量的三分之二。随着制造业向中西部城市辐射转移，加上高速公路网络的日益完善，带动了如成都、重庆、沈阳和武汉等区域物流中心的发展，而西安、郑州、长沙和合肥正逐步成为次级物流中心。此外，受电商渠道下沉的推动，物流服务网络随之向三、四线城市扩张，区域性节点城市的仓储物流亦获得了较快的发展。目前大型物流地产企业已实现一、二线城市及重点区域的市场布局。以普洛斯中国、万纬和京东等主流开发商占据着国内高标仓库市场大部分份额。土地为仓储建设中的重要要素，随着城镇化建设步伐的加快，土地稀缺性日益凸显。鉴于经济发达地区土地供应短缺尤为突出，一线城市的仓储需求逐步向外围溢出，带动了上海周边的太仓、昆山，广州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等地仓储业务的发展。 从空置率和租金来看，根据物联云仓披露的数据，截至2023年12月，北 京、上海等41个重点城市通用仓库平均空置率为14.94%，较上年同期优化0.26 个百分点，仓库平均租金为23.78元/平方米/月，较上年同期下降2.01%。从2024年全年走势看，41个主要物流节点城市仓库的年度空置率仍略显偏高但已开始改善，平均租金则因仓储租赁市场供给相对较多而继续下降，一定程度上仍存在供给相对过剩导致的降价促租的现象。 整体来看，我国的仓储物流需求基数庞大，社会物流总额连年攀升，彰显了仓储物流在社会生活中的重要作用，对该需求的响应刺激了对仓储业的固定资产投资，短期内大量仓储设施入市导致了一定程度上的供给过剩，使得仓库平均租金近年来向下调整，空置问题则因降价促租得以优化改善。 二、仓储物流公募REITs的发行情况 2024年，新发了3支仓储物流公募REITs，即华夏深国际REIT、华泰宝湾REIT和华安外高桥REIT，具体情况可见下表。 产品 首发/ 扩募 成立日期 金额 （亿元） 份额（万份） 建筑面积 （平方米） 物业估值（亿元） 华夏深国际REIT 首发 2024年6月25日 14.94 60000.00 354968.47 14.88 华泰宝湾REIT 首发 2024年9月13日 12.19 30000.00 323202.95 12.17 华安外高桥REIT 首发 2024年12月12日 11.16 40000.00 149227.80 10.41 图表6.仓储物流公募REITs在2024年的发行情况 资料来源：Wind 华夏深国际REIT项下的基础设施项目包括深国际华东智慧城一期项目和深国际贵州综合物流港项目，分别位于浙江省杭州市钱塘区和贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县，均为高标准仓库及配套设施，建筑面积分别为212741.43平方 米和142227.04平方米，合计估值为14.88亿元。 华泰宝湾REIT项下的基础设施项目包括天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园，分别位于天津市滨海新区、江苏省南京市江宁区和浙江省嘉兴市秀洲区，均为高标准仓库及综合办公楼等配套设施，建筑面积分别为158348.33平方米、104,925.95平方米和59928.67平方米，合计估值为12.17亿元。 华安外高桥REIT项下的基础设施项目为外高桥物流园区（二期）的4个仓储物流项目，位于上海市浦东新区，均为高标准仓库及配套设施，合计建筑面积149227.80平方米，合计估值为10.41亿元。 三、仓储物流公募REITs的运营表现 （一）整体运营分析 2024年仓储物流行业整体需求仍显不足，一定程度上仍采取降低租金来提高出租率，即“以价换量”。行业出现了租金价格走低，空置率得以优化的趋势。在出租单价下降的行业背景下，中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东REIT的平均出租单价均有下滑。受益租金下调策略，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT的出租率在2024年前三季度虽有不同程度的下滑，但整体上在四季度呈现止跌回升态势；嘉实京东REIT系相关京东物流企业整租，一直处于满租状态。以募集资金金额为计算基准，仓储物流公募REITs2024年年 化现金流分派率均在4%以上，高于同期无风险收益率，其中新成立的华夏深国际REIT表现最佳，年化现金流分派率高达4.97%。 项目 年末出租率 2024年第四季度 平均出租单价 现金流分派率2 中金普洛斯REIT 86.37 35.74 4.68 红土创新盐田港REIT 94.15 34.23 4.20 嘉实京东REIT 100.00 25.86 4.50 华夏深国际REIT 92.05 33.87 4.97 图表1.2024年仓储物流公募REITs整体表现1（单位：元/平方米/月，%） 注：新世纪评级根据相关资料整理。 （二）各产品运营表现分析 1.中金普洛斯REIT 根据中金普洛斯REIT发布的季度报告，扩募后，2023年二季度以来每季度收入均在1.0亿元以上，主要来自于项目公司的房屋租赁收入，另有少量物业管理费收入、利息收入和其他收入。截至2024年12月末，该REIT时点平均出租率为86.37%，其中首发的7个基础设施资产时点平均出租率为91.07%，扩募的3个基础设施资产时点平均出租率为79.07%。扩募的3个项目中，普洛斯青岛前湾港国际物流园的出