公募REITs周速览：REITs全收益指数跌破1100点位

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明1[Table_Title]REITs全收益指数跌破1100点位[Table_Title2]公募REITs周速览（2025年7月21-25日）[Table_Summary]本周（2025年7月21-25日）中证REITs全收益指数收于1087.36点，周度下跌1.56%，跌破1100点位，整体回调幅度较大。本周创金合信首农REIT正式上市交易，REITs市场上市项目达69个，总市值收于2047亿元。大类资产角度，随着“反内卷”政策和市场风险偏好提升，商品和权益普遍上涨，7月以来REITs取得负收益。本周商品表现强势，焦煤上涨35%，焦炭、碳酸锂、多晶硅、纯碱和玻璃上涨超15%。权益市场涨幅在1.5-3.5%之间，沪深300/中证500/中证1000/恒生科技/中证转债均跑赢REITs。►二级市场七大REITs板块全线下跌，租赁住房跌幅最大达3.23%，产业园区、仓储物流相对扛跌。8只租赁住房REITs普遍下跌3-5%，6月因扩募概念大涨的华润有巢、厦门安居、北京保障房和深圳安居本周跌幅3%左右。目前租赁住房现金分 派率平均为2.76%，本周跌幅靠前的上海地产租赁住房（-5.03%）、城投宽庭保租房（-3.58%）分派率仍有3%以上，可继续关注价格变化对分派率的影响，符合收益率要求的均可择机入场。高速公路板块6月份数据显示各项目仍存在分化，东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好。华泰江苏交控的2025年1-6月日均收费车流量和路费收入累计同比均上涨10%以上。本周华夏南京交通高速公路跌幅最大，但该路产通行以市内日常通勤等刚需为主，运营有较好的韧性。招商高速公路、中金安徽交控的基本面表现较好，可继续关注。市场成交活跃度有所恢复，日均成交额5.83亿元、日均成交量1.29亿份、日均换手率0.63%，环比分别上升17.72%、15.22%、0.08pct。分板块来看，本周日均换手率靠前的是市政环保、租赁住房和消费设施。近期市场交投情绪有所回落，需关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。REITs全线下跌带来估值调整，分派率随之略有上升。从中债估值收益率来看，能源设施收益率变化幅度最大但 仍为各板块最低。交通5.69%、仓储物流5.09%、产业园区4.81%靠前。从现 金 分派率角度看，产权类项目分派率较高的是园区4.33%、仓储4.11%和消费3.79%，租赁住房平均仅2.76%。►一级市场7月22日，中航天虹消费REIT已申报至深交所。天虹股份 总 部 位 于 广 东 深 圳 市，公 司 目 前 拥 有“天 虹”、“君 尚”、“sp@ce”三大品牌，其中“天虹”、“君尚”为中高端百货、购物中心品牌，“sp@ce”为中高端超市品牌。风险提示公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。[Table_Author]分析师：姜丹联系电话：分析师：郑日诚联系电话： 正文目录1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：租赁住房跌幅最大...........................................................................................................................41.2.流动性：成交活跃度有所恢复.....................................................................................................................71.3.估值：全线下跌带来估值调整.....................................................................................................................92.一级市场....................................................................................................................................................102.1.首发：中航天虹消费REIT已申报..............................................................................................................102.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................123.风险提示....................................................................................................................................................13图表目录图1：REITs市场整体表现，中证转债强于REITs.............................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................7图3：C-REITs解禁分布.................................................................................................................................9图4：C-REITs一级发行情况（亿元）............................................................................................................11表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：交通基础设施1-6月经营情况.................................................................................................................5表5：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................6表6：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................7表7：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................8表8：C-REITs的中债估值收益率变化及当前预测的现金分派率.......................................................................10表9：C-REITs扩募主要情况..........................................................................................................................11 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明3本周（2025年7月21-25日）中证REITs全收益指数收于1087.36点，周度下跌1.56%，跌 破1100点位，整体回调幅度较大。中证REITs（收盘）指数收于860.11点，周度下跌1.79%。本周创金合信首农REIT正式上市交易，我国REITs市场上市项目达69个，总市值收于2047亿元。大类资产角度，随着“反内卷”政策和市场风险偏好提升，商品和权益普遍上涨，7月以来REITs取得负收益。本周商品表现强势，焦煤上涨35%，焦炭、碳酸锂、多晶硅、纯碱和玻璃上涨超15%。权益市场涨幅在1.5-3.5%之间，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债均跑赢REITs，沪银也有2.24%的涨幅。图1：REITs市场整体表现，中证转债强于REITs资料来源：WIND，华西证券研究所注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.002022/7/312022/12/312023/5/312023/10/312024/3/312024/8/312025/1/312025/6/30REIT全收益成交额（右轴）中证REITs全收益沪深300中证1000中证转债基准线（1.00） 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明1.二级市场1.1.价格：租赁住房跌幅最大本周七大REITs板块全线下跌，租赁住房跌幅最大达3.23%，产业园区、仓储物流相对扛跌。8只租赁住房REITs普遍下跌3-5%，6月因扩募概念大涨的华夏基金华润有巢