REIT策略周报：首批4只商业不动产REIT获批

首批4只商业不动产REIT获批 REIT策略周报 本报告导读： 二级市场资金观望情绪再起，后续持续关注政策新变量以及长端无风险利率走势。 如何量化监测高资金集中度对转债的影响2026.04.25沃什听证会：独立性的“名”与“实”2026.04.23二永债放量，但供给冲击有限2026.04.23科创债供给再扩张，需求端能否匹配2026.04.21从技术形态看，债市走强空间还有多少2026.04.21 投资要点： 过去一周，REITs季度报告进入密集披露期，市场正围绕一季报数据展开定价博弈。从各板块的经营表现来看，分子端压力仍然显著，其中产业园与仓储板块的经营挑战尤为突出，部分底层资产的出租率已回落至50%-60%区间，行业景气度尚未触底；保障房板块内部分化趋势逐步凸显，投资逻辑正从板块联动转向个股优选；IDC板块维持了较强的经营稳定性；能源板块受电价市场化政策的影响仍在持续；市政环保板块短期业绩波动性较高，高速公路板块整体表现亮眼，需关注路网结构变化对业绩的实际改善情况。相较之下，消费板块在分子端仍展现出一定韧性，项目调改也较为积极，持续重点关注业态调整对经营表现的实质带动。 从二级市场表现来看，尽管部分个股受益于超预期的季报表现涨幅明显，但REIT市场整体情绪不佳。不同于26年一月四季度报发布后做多情绪的集中释放，一季度报陆续披露后，市场更倾向于止盈操作，背后可能也与一季报经营表现弱于四季报、长端利率波动以及商业不动产REIT供给逐步提上日程有关，从行情表现来看，除消费和交通两大分子端表现较好的板块周度涨幅小幅收正外，其它板块皆面临不同程度的调整。 过去一周已有四只商业不动产REIT注册生效，另有多只商业不动产REIT更新审批流程。随着市场逐步消化完一季度报对个股的影响，后续行情主线可能又回到博弈一级供给层面，首批注册生效的商业不动产REIT（唯品会，砂之船，上海地产和首农项目）市场认可度普遍较高，二级市场资金观望情绪再起，后续持续关注政策新变量以及长端无风险利率走势。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示........................................................................................................10 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年4月17日-2026年4月24日，下同）REITs指数整体下行，其中交通和消费板块REITs涨幅较高。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在0.48%收于1024.58。从底层资产来看，过去一周各板块表现分化，其中交通和消费板块REITs涨幅较高。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：交通（0.21%）、消费（0.17%）、能源（-0.44%）、市政环保（-0.63%）、保障房（-1.19%）、产业园（-1.44%）、仓储（-2.06%）、新型基础设施（-2.89%）。截至2026年4月24日，国内REITs市场共上市80只，总市值2269亿元，流通市值1284亿元。 过去一周，REITs季度报告进入密集披露期，市场正围绕一季报数据展开定价博弈。从各板块的经营表现来看，分子端压力仍然显著，其中产业园与仓储板块的经营挑战尤为突出，部分底层资产的出租率已回落至50%-60%区间，行业景气度尚未触底；保障房板块内部分化趋势逐步凸显，投资逻辑正从板块联动转向个股优选；IDC板块维持了较强的经营稳定性；能源板块受电价市场化政策的影响仍在持续；市政环保板块短期业绩波动性较高，高速公路板块整体表现亮眼，需关注路网结构变化对业绩的实际改善情况。相较之下，消费板块在分子端仍展现出一定韧性，项目调改也较为积极，持续重点关注业态调整对经营表现的实质带动。 从二级市场表现来看，尽管部分个股受益于超预期的季报表现涨幅明显，但REIT市场整体情绪不佳。不同于26年一月四季度报发布后做多情绪的集中释放，一季度报陆续披露后，市场更倾向于止盈操作，背后可能也与一季报经营表现弱于四季报、长端利率波动以及商业不动产REIT供给逐步提上日程有关，从行情表现来看，除消费和交通两大分子端表现较好的板块周度涨幅小幅收正外，其它板块皆面临不同程度的调整。 过去一周已有四只商业不动产REIT注册生效，另有多只商业不动产REIT更新审批流程。随着市场逐步消化完一季度报对个股的影响，后续行情主线可能又回到博弈一级供给层面，首批注册生效的商业不动产REIT（唯品会，砂之船，上海地产和首农项目）市场认可度普遍较高，二级市场资金观望情绪再起，后续持续关注政策新变量以及长端无风险利率走势。 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算；板块指数仅纳入上市5个交易日以上的项目，下同图2：分经营类型REITs指数走势 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，整体来看，过去一周日均交易额6.56亿元，较前一周边际上行，其中消费和交通板块交易活跃度提升较明显。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号