房地产开发C-REITs周报：二级持续走弱，仓储物流REIT寒意未消

C-REITs周报——二级持续走弱，仓储物流REIT寒意未消 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌2.85%。截至12.19，本周（12.12-12.19，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌3.06%，收于773.2点；中证REITs全收益指数下跌2.85%，收于999.2点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌0.28%/下跌1.10%/上涨0.08%/下跌0.41%/下跌2.34%/上涨0.13%。其中高速公路（申万）本周涨幅最高，REITs全收益指数排行末位。 本年中证REITs全收益指数涨幅为3.24%。截至12.19，本年中证REITs（收盘）指数跌幅为2.08%，中证REITs全收益指数涨幅为3.24%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨16.09%/上涨28.07%/下跌0.98%/上涨0.63%/上涨13.69%/下跌11.72%。其中REITs全收益指数收窄至排行第4。 C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体延续回调行情。截至12.19，已上市REITs总市值约2123.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中2支上涨、76支下跌，周均涨幅为-2.6%；其中华安外高桥仓储物流REIT、博时津开科工产业园REIT收益为正，本周新上市产品华夏安博仓储REIT开盘后即跌破发行价，最终收报5.499元，较发行价收跌10.16%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.62%/-1.92%/-2.37%/-4.65%/-3.12%/-0.96%/-2.29%/-3.95%/-1.82%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量150.5万股，日均换手率0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的分别是安博仓储REIT（（13%）、沈阳国际软件园REIT（（1.7%）、紫金南京建邺产业园REIT（（1.1%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心板块换手率为0.5%/0.5%/0.4%/0.4%/0.5%/0.5%/0.4%/0.7%/0.7%。REITs估值表现 相关研究 1、《房地产开发：1-11月统计局数据点评:因基数抬升同比跌 幅扩大 ，开 发投 资额-15.9%，新 房销 售额-11.1%》2025-12-162、《房地产开发：REITs周报——二级涨跌互现，市政水利及数据中心板块表现较优》2025-12-143、《房地产开发：2025W50：中央经济工作会议点评：继续“稳地产”》2025-12-14 本周已上市REITs中债IRR持续分化。其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（10.2%）、易方达广开产园REIT（（9.2%）。P/NAV位于0.7-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏安博仓储REIT（1.7）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。投资建议 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs二级市场表现..........................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌2.85%。截至12.19，本周（12.12-12.19，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌3.06%，收于773.2点；中证REITs全收益指数下跌2.85%，收于999.2点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.28%/下跌1.10%/上涨0.08%/下跌0.41%/下跌2.34%/上涨0.13%。其中高速公路（（申万）本周涨幅最高，REITs全收益指数排行末位。 本年中证REITs全收益指数涨幅为3.24%。截至12.19，本年中证REITs（收盘）指数跌幅为2.08%，中证REITs全收益指数涨幅为3.24%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨16.09%/上涨28.07%/下跌0.98%/上涨0.63%/上涨13.69%/下跌11.72%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数收窄至排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体延续回调行情。其中生态环保、仓储物流（（除新新上产品）板块REITs回调幅度较小，交通基础设施、市政水利板块REITs回调幅度较大。截至12.19，已上市REITs总市值约2123.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中2支上涨、76支下跌，周均涨幅为-2.6%；其中华安外高桥仓储物流REIT、 博时津开科工产业园REIT涨幅靠前，本周新上市产品（12月19日在深圳证券交易所成功上市）华夏安博仓储REIT开盘后即跌破发行价，最终收报5.499元，较发行价收跌10.16%，主要因近期REITs投资更趋理性叠加仓储物流板块基本面寒意未消。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.62%/-1.92%/-2.37%/-4.65%/-3.12%/-0.96%/-2.29%/-3.95%/-1.82%。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量150.5万股，日均换手率0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（13%）、中信建投沈阳国际软件园REIT（1.7%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（1.1%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.5%/0.4%/0.4%/0.5%/0.5%/0.4%/0.7%/0.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（10.2%）、易方达广开产园REIT（9.2%）。P/NAV位于0.7-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏安博仓储REIT（1.7）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且未出季报产品采用招募说明书预测值，未考虑估值变化，仅供参考。年化派息率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期自然天数；其中单位可供派息金额为当年有年报披露值则取年报数值，其次取中报数值加总，再次取季报数值加总。股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝