房地产开发C-REITs周报：二级修复，复星亚特兰蒂斯REIT拟募资139.28亿元

C-REITs周报—二级修复，复星亚特兰蒂斯REIT拟募资139.28 亿元 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌0.01%。截至4.3，本周（3.27-4.3，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.13%，收于777.5点；中证REITs全收益指数下跌0.01%，收于1013.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌1.37%/上涨0.66%/上涨0.04%/下跌5.37%/下跌0.10%/下跌3.23%。本年中证REITs全收益指数涨幅为0.34%。截至4.3，本年中证REITs（收盘）指数跌幅为0.14%，中证REITs全收益指数涨幅为0.34%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公 路（申 万）指 数 分 别-4.09%/-2.01%/+0.58%/-11.16%/+4.87%/-4.78%。 C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情。截至4.3，已上市REITs总市值约2215.1亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中38支上涨、40支下跌、1支持平，周均涨幅为0.1%；其中嘉实京东仓储基础设施REIT、招商科创孵化器REIT涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、市政水利板块REITs表现较优，能源、交通板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数 据 中 心REITs板 块 二 级 市 场涨 幅 分别 为0.14%/0.02%/-0.04%/-0.18%/-0.33%/1.4%/0.45%/1.2%/0.32%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 商业不动产REITs方面：3月30日，复星三亚亚特兰蒂斯REIT获受理，拟募资139.28亿元。4月2日，深交所联合深圳多部门举办商业不动产REITs试点推进会，旨在推动深圳市商业不动产REITs市场扩面提质。 相关研究 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量111.4万股，日均换手率0.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是嘉实京东仓储基础设施REIT（1.3%）、华夏华电清洁能源REIT（1%）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1%）。分板块来看，本周仓储物流/产业园/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.2%/0.2%/0.3%/0.6%/0.6%/0.3%/0.3%/0.7%。REITs估值表现 1、《房地产开发：2026W12：本周二手房成交同比+1.1%，上海单月成交接近近年高点》2026-03-292、《房地产开发：C-REITs周报—指数持续震荡，复星商业不动产REITs正式申报》2026-03-283、《房地产开发：2026W11：如何理解“38号文”土地增存挂钩制度？》2026-03-22 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是广州广河REIT（11.1%）、中国交建REIT（9.8%）、易方达广开产园REIT（（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.7）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs一二级市场表现.......................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.01%。截至4.3，本周（3.27-4.3，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.13%，收于777.5点；中证REITs全收益指数下跌0.01%，收于1013.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌1.37%/上涨0.66%/上涨0.04%/下跌5.37%/下跌0.10%/下跌3.23%。其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为0.34%。截至4.3，本年中证REITs（（收盘）指数跌幅为0.14%，中证REITs全收益指数涨幅为0.34%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌4.09%/下跌2.01%/上涨0.58%/下跌11.16%/上涨4.87%/下跌4.78%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 REITs一二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情。其中生态环保、市政水利板块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs回调。截至4.3，已上市REITs总市值约2215.1亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中38支上涨、40支下跌、1支持平，周均涨幅为0.1%；其中嘉实京东仓储基础设施REIT、招商科创孵化器REIT涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、市政水利板块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为0.14%/0.02%/-0.04%/-0.18%/-0.33%/1.4%/0.45%/1.2%/0.32%。 商业不动产REITs方面：3月30日，国联安复星商业不动产REITs已获上交所受理，拟募资139.28亿元，成为国内首单高端度假综合体公募REITs申报项目。底层资产亚特兰蒂斯位于海南三亚海棠湾，是复星旅文投资逾110亿元打造的一站式海洋主题度假休闲综合体，涵盖酒店、水世界、水族馆、国际会展、餐饮、娱乐、购物、演艺等八大业态，总建筑面积约30.89万平（（酒店板块占比81.04%，水上乐园板块占比18.96%），于2018年4月投入运营。2025年上半年营业额达7.6亿元，酒店平均入住率提升至88.4%，非房收入占比超50%，展现出强抗周期的文旅商业属性。 4月2日，深交所联合深圳市商务局、深圳市委金融办、深圳证监局举办“深圳市商业不动产REITs试点推进会”。为尽快推动深圳市商业不动产REITs市场扩面提质，深交所已构建“培育-申报-上市-扩募”这一全链条、全周期的服务机制，提升项目申报效率与审核质效，增强市场获得感。下一步，深交所将继续深化市场服务，加强与各部门协同联动，尽快推动一批标杆性项目落地，助力企业盘活存量商业资产，服务高质量发展大局。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量111.4万股，日均换手率0.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是嘉实京东仓储基础设施REIT（（1.3%）、华夏华电清洁能源REIT（（1%）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.2%/0.2%/0.3%/0.6%/0.6%/0.3%/0.3%/0.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11.1%）、华夏中国交建REIT（（9.8%）、易方达广开产园REIT（（9.6