复星三亚资产拟募资超百亿

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►一级市场：商业不动产再增2单，合计拟募集超166亿元 商业不动产REITs方面，截至2026年4月3日，市场合计申报了17只，其中交易所已受理2只、已问询15只，预计募集规模超626.9亿元。 2026年3月30日上交所受理国联安复星商业不动产REIT。该项目原始权益人为复星国际旗下公司，实际控制人为郭广昌。项目资产为三亚市海棠区的三 亚亚特兰蒂斯项目，包含酒店和水上乐园板块。项目以“一站式度假休闲综合体”为整体定位，聚焦家庭客群及高端消费群体。项目拟募集139.28亿元，2026年预计分派率4.12%，为目前拟募集规模最大的商业不动产项目。 2022-2024年及2025年1-9月，三亚项目营业总收入分别为8.9、16.9、15.4和11.4亿元，其中酒店收入占比约在50-56%，餐饮收入占比约在22-24%。项目房间数量有1314间，年 化 入 住 率分别为42.96%、81.90%、83.75%和84.08%，RevPAR分别为1053、1948、1608和1607元，酒店客流量分别为58.36、104.93、109.25和83.51万人次，入住率等指标整体维持在较高水平。 2026年4月3日，深交所受理创金合信北京国资商业不动产REIT。该项目底层资产为北京市海淀区办公业态的集智未来项目和北京市东城区办公/配套商业业态的隆福寺一期项目。集智未来项目属国家级孵化器，入驻企业常年稳定在120家左右。2025年末时点出租率约95%。 隆福寺一期项目是北京国资与东城区政府联合推进的风貌保护与城市更新项目，2025年末时点出租率为82.65%。项目拟募集27.03亿元，对应2026、2027年分派率约为4.42%、4.63%。 基础设施REITs方面，截至4月3日已问询反馈10单，包括湖北交投楚天高速2026-3-31、天津临港发展集团港口2026-3-30、嘉泽新能源2026-3-30等。 ►二级市场：市政环保领涨，能源、交通领跌 本周各资产表现分化，涨幅靠前的是市政环保（+1.3%），板块内4只个券全部上涨，跌幅靠前的是能源（-0.88%）和交通（-0.83%），仓储跌幅收窄。全市场79只个券中，37只收涨、41只收跌、1只收平。 市 政 环保板块本周涨幅最大。济南能源供热的供热/收费面积、采暖费收缴率、运营成本等指标符合预期，供热管网资产垄断性强，二级市场价格已有较大调整，可以关注。绍兴原水一季度业绩表现不佳，主要受自然水文条件持续偏枯和供水限制影响，后续可对标2023年全国干旱气象环境影响下的供水运营情况。华电清洁能源本周下跌，主要受浙江省天然气发电相关政策变化影响。京东 仓储大幅反弹，可能与廊坊续约安排落定有关。金隅智造工场3月以来回撤约5%，主要是项目重要现金流提供方拟于租约到期前缩减部分承租面积，但综合来看本次调整对项目影响较小，叠加项目有收益调节机制，仍可关注。►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.一级市场：商业不动产再增2单，合计拟募集超166亿元...............................................................................42.二级市场：市政环保领涨，能源、交通领跌...................................................................................................73.风险提示....................................................................................................................................................14 图表目录 图1：C-REITs市场整体表现...........................................................................................................................3图2：C-REITs日均换手率..............................................................................................................................4图3：国联安复星商业不动产REIT项目范围图.................................................................................................5图4：创金合信北京国资商业不动产REIT项目概况..........................................................................................5图5：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................13 表1：16只商业不动产REITs的基本信息........................................................................................................6表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................7表3：市政环保板块跟踪.................................................................................................................................8表4：银华绍兴原水水利REIT项目历年经营数据及供水情况.............................................................................8表5：能源设施板块跟踪.................................................................................................................................9表6：交通设施板块跟踪................................................................................................................................10表7：产业园区板块跟踪................................................................................................................................11表8：仓储物流板块跟踪................................................................................................................................12表9：数据中心板块跟踪................................................................................................................................12表10：其他板块跟踪.....................................................................................................................................13 本周（2026年3月30日-4月3日）中证REITs全收益指数收于1013点，周度环比持平，止住了连续五周的下跌趋势，但较1月末下跌了3.72%，基本抹平2026开年以来涨幅。日均换手率0.3%，仍为2021年以来历史极低值，但周五成交量、成交额、换手率有所提升，可关注市场情绪边际变化。 截至4月3日，我国已上市交易的79只REITs总市值2215亿元，周度环比-0.11%，其中流通市值1262亿元。 1.一级市场：商业不动产再增2单，合计拟募集超166亿元 商业不动产REITs方面，截至2026年4月3日，市场合计申报了17只，其中交易所已受理2只、已问询15只，预计募集规模超626.9亿元。 2026年3月30日，上交所受理国联安复星商业不动产REIT。该项目原始权益人为复星国际旗下的海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司，实际控制人为郭广 昌。项目资产为三亚市海棠区的三亚亚特兰蒂斯项目，包含酒店和水上乐园板块，其中：酒店板块建面25.03万平方米，占比81.04%；水上乐园板块建面5.86万平方米，占比18.96%。项目以“一站式度假休闲综合体”为整体定位，聚焦家庭客群及高端消费群体，是海南自贸港建设中国际旅游消费中心的重要组成部分。 截至2025年9月末，项目资产组账面值43.9亿元，评估值139.28亿元，评估单价为4.5万元/平，评估增值95.39亿元，增值率217.34%。项目拟募集139.28亿元，2026年预计分派率4.12%，为目前拟募集规模最大的商业不动产项目。 2022-2024年及2025年1-9月，不动产项目营业总收入分别为8.9、16.9、15.4和11.4亿元，其中酒店收入分别为5.0、9.3、7.7和5.8亿元，占比约在50-56%，餐饮收入分别为2.0、3.7、3.5和2.7亿元，占比约在22-24%。酒店收入为亚特兰蒂斯酒店的客人住宿房费，项目房间数量有1314间，年化入住率分别为42.96%、81.90%、83.75%和84.08%，RevPAR（ 每 间可售房收入）分别为1053、1948、1608和1607元，酒店客流量分别为58.36、104.93、109.25和83.51万人次，入住率等经营指标整体维持在较高水平。 2026年4月3日，深交所受理创金合信北京国资商业不动产REIT。该项目底层资产为北京市海淀区办公业态的集智未来项目（包括量子芯座及量子银座）和北京市东城区办公/配套商业业态的隆福寺一期项目（包括隆福大厦及隆福寺北里）。 资料来源：创金合信北京国资商业不动产REIT招募说明书，华西证券研究所 集智未来项目2002年投入运营，重点服务集成电路设计企业，属国家级孵化器，牵头承担国家“核高基”重大专项，累计服务包括兆易创新、北京君正、龙芯中科、歌尔声学、晓程科技等集成电路设计企业，2016年起，项日确立人工智能作为新的产业发展方向，入驻企业常年稳定在120家左右。2025年末量子芯座及量子银座的时点