房地产开发REITs周报：领展REIT租金承压，C-REITs二级走势疲软

REITs周报——领展REIT租金承压，C-REITs二级走势疲软 本周境外REITs事件 增持（维持） 11月20日，领展房产基金（0823.HK）公布中期业绩：总收益及物业收入净额分别为70.2亿港元及51.8亿港元，同比-1.8%和-3.4%，每基金单位分派126.88港仙，同比-5.9%。目前中国香港零售销售数据企稳回升，但基于租金的滞后性，公司预期旗下中国香港和中国内地物业的续租租金调整率可能在短期内持续为负，预计下半年的经营环境在触底反弹前仍将略有恶化。受业绩承压影响，公司股价随后两个工作日共下滑近14%。REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.89%。截至11.21，本周中证REITs（收盘）指数下跌0.97%，收于810.2点；中证REITs全收益指数下跌0.89%，收于1041.2点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌3.77%/下跌5.09%/下跌0.07%/下跌5.83%/下跌4.94%/下跌3.89%。 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.57%。截至11.21，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为2.61%，中证REITs全收益指数涨幅为7.57%。 REITs二级市场表现 作者 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至11.21，已上市REITs总市值约2198.5亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中9支上涨、68支下跌，周均涨幅为-1.2%；中金亦庄产业园REIT、宁波交投REIT涨幅靠前。板块来看，生态环保、消费板跌幅较小，数据中心、保障房板块回调幅度较大；本周物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.36%/-0.93%/-1.77%/-1.14%/-1.61%/-0.07%/-0.82%/-1.42%/-2.75%。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量145万股，日均换手率0.5%。本周日均换手率位列前三的REITs分别是华润有巢REIT（2.6%）、中海商业REIT（1.8%）、合肥高新REIT（1.7%）。本周物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心板块换手率分别为0.4%/0.6%/0.8%/0.4%/0.7%/0.5%/0.4%/0.7%/1%。 1、《 房地产 开发 ：2025W47： 本周 新房 成交 同比-38.2%，住建部提出把城市更新摆在更加突出位置》2025-11-232、《房地产开发：C-REITs周报——二级市场修复，第二单保障房REIT扩募提速》2025-11-163、《 房地产 开发 ：2025W46： 本周 新房 成交 同比-34.6%，10月房价延续调整》2025-11-16 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（9.7%）、平安广州广河REIT（9.2%）、 易方达广开产园REIT（（8.8%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美REIT（1.8）、华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（（0.7）。 投资建议 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 本周境外REITs事件..........................................................................................................................................3REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs二级市场表现..........................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................4图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 本周境外REITs事件 11月20日，亚洲最大房地产投资信托基金领展房产基金（0823.HK）公布截至2025年9月30日止六个月中期业绩：总收益及物业收入净额分别为70.23亿港元及51.78亿港元，同比下降1.8%和3.4%，主要由于中国香港及中国内地的续租租金调整率为负数，反映宏观环境及零售业受压；融资成本净额按年减少7.3%，主要受惠于较优惠的利率环境；可分派总额下降5.6%至32.83亿港元；每基金单位分派为126.88港仙，同比下降5.9%。于2025年9月30日，投资物业组合的估值下降1.4%至2173.15亿港元（（其中中国香港约占比74%，中国内地和国际分别占14%和12%），公平值下降主要由于中国香港和内地市场的市场租金下调。 具体区域市场表现来看：①中国香港物业组合受续租租金调整率为负数（零售续租租金调整率为-6.4%）及较高的经营成本所致，组合收益及物业收入净额分别同比-2.4%/-3.7%。据观点网，领展董事会主席欧敦勤表示预期下半财年的挑战将持续；集团首席投资总裁宋俊彦提及目前中国香港零售销售数据已经回升，但由于滞后反应尚未及时反映于租金上。②中国内地物业市场持续低迷造成的不利因素仍未消除，并持续减少家庭财富及削弱消费者信心，领展中国内地物业组合以人民币计算的总收益及物业收入净额分别录得4.6%及4.9%的减幅；其中零售业务续租租金调整率录得负16.4%，若撇除不及预期的北京中关村领展广场及领展企业广场的零售分部，物业组合录得续租租金调整率为正2.5%。③国际业务方面呈现亮点，领展国际物业组合收益及物业收入净额分别增长4.7%及0.8%至9.29亿港元及6.05亿港元，零售物业受惠于租户需求表现强劲、办公大楼资产组合受益于空间优化提升。 公司预期旗下中国香港和中国内地物业的续租租金调整率可能在短期内持续为负，并考虑到因持续改善公司架构而产生的一些一次性费用，预计下半年的经营环境在触底反弹之前仍将略有恶化。受领展REIT业绩承压影响，公司股价自中报公布后连续两个工作日下滑，跌幅近14%，11月21日收于35.90港元（32.68人民币）。 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.89%。截至11.21，本周（11.14-11.21，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌0.97%，收于810.2点；中证REITs全收益指数下跌0.89%，收于1041.2点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌3.77%/下跌5.09%/下跌0.07%/下跌5.83%/下跌4.94%/下跌3.89%。其中中债十年期国债指数本周跌幅最小，REITs全收益指数排行第2。 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.57%。截至11.21，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为2.61%，中证REITs全收益指数涨幅为7.57%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨13.18%/上涨25.72%/下跌0.51%/上涨5.30%/上涨17.08%/下跌11.11%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中生态环保、消费基础设施板块REITs跌幅较小，数据中心、保障房板块REITs回调幅度较大。截至11.21，已上市REITs总市值约2198.5亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中9支上涨、68支下跌，