房地产行业C-REITs周报：一季报业绩多数承压，二级行情震荡回调

C-REITs周报——一季报业绩多数承压，二级行情震荡回调 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌1.43%。截至4.25，本周（4.19-4.25，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌1.83%，收于847点；中证REITs全收益指数下跌1.43%，收于1058.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨0.38%/上涨2.74%/下跌0.11%/下跌1.31%/上涨1.35%/下跌0.37%。其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行靠后。 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.41%。截至4.25，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为7.27%，中证REITs全收益指数涨幅为9.41%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌3.76%/上涨9.58%/下跌0.15%/下跌4.45%/上涨3.45%/下跌4.59%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 作者 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体回调；其中仅消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调幅度较大。截至4.25，已上市REITs总市值约1895.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中19支上涨、46支下跌，周均涨幅为-0.98%；其中中金重庆两江产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT涨幅靠前，华夏合肥高新REIT回调幅度较大。板块来看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为-0.69%/-1.73%/-1.43%/-0.31%/-1.93%/-1.03%/0.34%/-0.47%。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W16：全国房价延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性》2025-04-202、《房地产：C-REITs周报——二级持续上行，消费及物流板块表现较优》2025-04-193、《房地产开发：融资专题：房企流动性压力仍存，“保主体”动作首次出现》2025-04-18 本周仓储物流板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量210万股，日均换手率0.8%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（（8.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（（2%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.8%）。分板块来看，本周仓储物流板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为1.5%/0.7%/0.8%/0.6%/0.7%/0.9%/0.6%/0.6%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.6%）、平安广州广河REIT（（10.9%）、中金安徽交控REIT（（8.9%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7）。 投资建议：看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，而介于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现..............................................................................................................................................3REITs二级市场表现.......................................................................................................................................3REITs估值表现..............................................................................................................................................6风险提示........................................................................................................................................................8 图表目录 图表1：指数表现.........................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现.................................................................................................................4图表3：REITs成交量表现............................................................................................................................5图表4：REITs估值表现...............................................................................................................................7 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌1.43%。截至4.25，本周（4.19-4.25，下同）中证REITs（收盘）指数下跌1.83%，收于847点；中证REITs全收益指数下跌1.43%，收于1058.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨0.38%/上涨2.74%/下跌0.11%/下跌1.31%/上涨1.35%/下跌0.37%。其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行靠后。 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.41%。截至4.25，本年中证REITs（（收盘）指数涨幅为7.27%，中证REITs全收益指数涨幅为9.41%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌3.76%/上涨9.58%/下跌0.15%/下跌4.45%/上涨3.45%/下跌4.59%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体回调；其中仅消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调幅度较大。截至4.25，已上市REITs总市值约1895.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中19支上涨、46支下跌，周均涨幅为-0.98%；其中中金重庆两江产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT涨幅靠前，华夏合肥高新REIT回调幅度较大。板块来看，本周消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为-0.69%/-1.73%/-1.43%/-0.31%/-1.93%/-1.03%/0.34%/-0.47%。 本周仓储物流板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量210万股，日均换手率0.8%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（8.5%，为新上市产品）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（（2%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（（1.8%）。分板块来看，本周仓储物流板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为1.5%/0.7%/0.8%/0.6%/0.7%/0.9%/0.6%/0.6%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.6%）、平安广州广河REIT（（10.9%）、中金安徽交控REIT（（8.9%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期：若后续相关支持政策不及预期，REITs产品的落地效果可能不及预期。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在滞后性、计算误差风险等，如中债IRR指标测算可能存在滞后性，仅供参考。 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正