房地产行业C-REITs周报：二级延续震荡行情，关注弱周期资产回调机会

REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.19%。截至3.7，本周中证REITs（收盘）指数上涨1.14%，收于849.5点；中证REITs全收益指数上涨1.19%，收于1045.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨1.39%/上涨5.62%/下跌0.51%/下跌0.91%/上涨3.62%/下跌2.56%。其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为8.02%。截至3.7，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为7.59%，中证REITs全收益指数涨幅为8.02%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨0.23%/上涨20.79%/下跌1.33%/下跌1.98%/上涨7.83%/下跌5.51%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场呈现高位震荡行情；其中能源基础设施、产业园区板块REITs表现较优，消费基础设施、生态环保板块REITs回调。截至3.7，已上市REITs总市值约1797.9亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中47支上涨、16支下跌，周均涨幅为1.19%；其中华夏金隅智造工场REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前。板块来看，本周能源基础设施、产业园区板块REITs表现较优，消费基础设施、生态环保板块REITs回调。 本周市政水利板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量274.2万股，日均换手率1.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏金隅智造工场REIT（（5.4%）、汇添富九州通医药仓储物流REIT（（4.6%）、工银蒙能清洁能源REIT（（3.3%）。分板块来看本周市政水利板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园/保障房/交通基础设施/能源/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为1.4%/1.3%/1.7%/1.1%/1.6%/1.2%/1.1%/1.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）位于0.1%-11.6%区间，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.6%）、平安广州广河REIT（10.9%）、中金安徽交控REIT（9.9%）；内部收益率较低的有工银蒙能清洁能源REIT（（0.1%）。P/NAV位于0.6-1.6区间，其中位列前三的REITs分别是华夏北京保障房REIT（（1.6）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.6）、中金厦门安居REIT（（1.5），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.6）。 投资建议：看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，而介于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.19%。截至3.7，本周（3.1-3.7，下同）中证REITs（收盘）指数上涨1.14%，收于849.5点；中证REITs全收益指数上涨1.19%，收于1045.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨1.39%/上涨5.62%/下跌0.51%/下跌0.91%/上涨3.62%/下跌2.56%。其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为8.02%。截至3.7，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为7.59%，中证REITs全收益指数涨幅为8.02%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨0.23%/上涨20.79%/下跌1.33%/下跌1.98%/上涨7.83%/下跌5.51%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 图表1：指数表现 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场呈现高位震荡行情；其中能源基础设施、产业园区板块REITs表现较优，消费基础设施、生态环保板块REITs回调。截至3.7，已上市REITs总市值约1797.9亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中47支上涨、16支下跌，周均涨幅为1.19%；其中华夏金隅智造工场REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前。板块来看，本周能源基础设施、产业园区板块REITs表现较优，消费基础设施、生态环保板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为2.08%/2.33%/-0.17%/0.73%/2.67%/-0.67%/-1.46%/1.88%。 图表2：REITs二级市场价格表现 图表3：REITs成交量表现 本周市政水利板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量274.2万股，日均换手率1.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏金隅智造工场REIT（（5.4%）、汇添富九州通医药仓储物流REIT（（4.6%）、工银蒙能清洁能源REIT（（3.3%）。 分板块来看，本周市政水利板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为1.4%/1.3%/1.7%/1.1%/1.6%/1.2%/1.1%/1.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）位于（ 0.1%-11.6%区间，其中位列前三的 REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.6%）、平安广州广河REIT（（10.9%）、中金安徽交控REIT（9.9%）；内部收益率较低的有工银蒙能清洁能源REIT（0.1%）。P/NAV位于0.6-1.6区间，其中位列前三的REITs分别是华夏北京保障房REIT（1.6）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.6）、中金厦门安居REIT（（1.5），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.6）。 图表4：REITs估值表现 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期：若后续相关支持政策不及预期，REITs产品的落地效果可能不及预期。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在滞后性、计算误差风险等，如中债IRR指标测算可能存在滞后性，仅供参考。