房地产行业C-REITs周报：二级行情震荡，消费基础设施表现较优

REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.10%。截至5.2，本周（4.26-5.2，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌0.12%，收于846点；中证REITs全收益指数下跌0.10%，收于1057.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.43%/上涨2.38%/上涨0.26%/下跌3.04%/上涨0.69%/上涨0.37%。 其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第5。 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.30%。截至5.2，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为7.15%，中证REITs全收益指数涨幅为9.30%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌4.18%/上涨12.19%/上涨0.12%/下跌7.36%/上涨4.17%/下跌4.23%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场呈现震荡行情。截至5.2，已上市REITs总市值约1895.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中34支上涨、31支下跌，周均涨幅为-0.08%；其中中金重庆两江产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT涨幅靠前。板块来看，本周消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，能源、产业园区板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为-0.31%/-0.41%/0.67%/0.11%/-1.4%/0.45%/1.03%/-0.25%。 本周能源基础设施板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量181.7万股，日均换手率0.7%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（（2.8%）、中金厦门安居REIT（（1.8%）、华泰江苏交控REIT（1.8%）。分板块来看，本周能源基础设施板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.7%/0.8%/0.7%/1.1%/0.8%/0.5%/0.5%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.4%）、平安广州广河REIT（（10.9%）、中金安徽交控REIT（（8.8%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 投资建议：看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，而介于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.10%。截至5.2，本周（4.26-5.2，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.12%，收于846点；中证REITs全收益指数下跌0.10%，收于1057.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌0.43%/上涨2.38%/上涨0.26%/下跌3.04%/上涨0.69%/上涨0.37%。 其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第5。 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.30%。截至5.2，本年中证REITs（（收盘）指数涨幅为7.15%，中证REITs全收益指数涨幅为9.30%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌4.18%/上涨12.19%/上涨0.12%/下跌7.36%/上涨4.17%/下跌4.23%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 图表1：指数表现 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场呈现震荡行情；其中消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调。截至5.2，已上市REITs总市值约1895.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中34支上涨、31支下跌，周均涨幅为-0.08%；其中中金重庆两江产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT涨幅靠前。板块来看，本周消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为-0.31%/-0.41%/0.67%/0.11%/-1.4%/0.45%/1.03%/-0.25%。 图表2：REITs二级市场价格表现 图表3：REITs成交量表现 本周能源基础设施板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量181.7万股，日均换手率0.7%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（2.8%）、中金厦门安居REIT（1.8%）、华泰江苏交控REIT（1.8%）。分板块来看，本周能源基础设施板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.7%/0.8%/0.7%/1.1%/0.8%/0.5%/0.5%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.4%）、平安广州广河REIT（（10.9%）、中金安徽交控REIT（（8.8%）。 P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 图表4：REITs估值表现 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期：若后续相关支持政策不及预期，REITs产品的落地效果可能不及预期。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在滞后性、计算误差风险等，如中债IRR指标测算可能存在滞后性，仅供参考。