房地产行业C-REITs周报：多数延续上涨行情，仓储物流板块表现较优

REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.77%。截至2025/2/14，本周（2025/2/8-2025/2/14）中证REITs(收盘)指数上涨1.77%，收于854.7点；中证REITs全收益指数上涨1.77%，收于1051.1点。REITs全收益表现强于中债十年期国债指数（本周-0.29%）、高速公路(申万)指数(+1.20%)、沪深300指数（+1.19%）；弱于恒生指数（（+7.04%）、房地产(申万)指数（+2.02%）、恒生地产建筑业指数（+3.39%）。 本年中证REITs全收益指数涨幅为8.60%。截至2025/2/14，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为8.25%、中证REITs全收益指数涨幅为8.60%、中债十年期国债指数涨幅为0.44%、沪深300指数涨幅为0.10%、恒生指数涨幅为12.76%、房地产(申万)指数涨幅为-1.68%、恒生地产建筑业指数涨幅为0.70%、高速公路(申万)指数涨幅为-6.20%。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体延续上涨行情；其中仓储物流、产业园板块REITs领涨，保障房、水利设施板块REITs回调。截至2025/2/14，已上市REITs总市值超1700亿元，平均单只REIT市值约29.3亿元。本周已上市REITs中43支上涨、17支下跌，周均涨幅为1.68%；其中华安百联消费REIT领涨，涨幅为6.69%；红土创新深圳安居REIT跌幅最大，为-2.79%。板块来看，本周仓储物流、产业园板块REITs领涨，保障房、水利设施板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为4.0%/2.3%/-2.1%/2.2%/0.9%/1.0%/1.7%/-2.4%。 本周消费基础设施REITs交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量329.4万股，日均换手率1.37%。分项目来看，本周日均换手率前三的REITs分别是易方达华威农贸市场REIT（4.4%）、华夏深国际REIT（3.0%）、招商科创孵化器REIT（（2.6%）。分板块来看，本周消费基础设施REITs交易最活跃，日均换手率最高为1.8%，此外仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/水利设施REITs板块日均换手率分别为1.7%/1.5%/1.3%/1.0%/1.1%/1.2%/1.1%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）位于1.0%-12.1%区间，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（12.1%）、平安广州广河REIT（10.4%）、中金安徽交控REIT（10.0%）；内部收益率较低的有嘉实物美消费REIT（（1.0%）。P/NAV位于0.57-1.59区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（（1.59）、华夏北京保障房REIT（（1.57）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.53），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.57）。 投资建议：我们持续看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续升温，而介于REITs已走过2024年的估值修复，我们认为择时是当前二级市场投资的关键。当下弱周期性资产（水利能源、保障房）在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及主动管理水平，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速项目等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.77%。截至2025/2/14，本周（2025/2/8-2025/2/14，下同）中证REITs(收盘)指数上涨1.77%，收于854.7点；中证REITs全收益指数上涨1.77%，收于1051.1点。REITs全收益表现强于中债十年期国债指数（本周-0.29%）、高速公路(申万)指数(+1.20%)、沪深300指数（+1.19%）；弱于恒生指数（+7.04%）、房地产(申万)指数（+2.02%）、恒生地产建筑业指数（+3.39%）。 本年中证REITs全收益指数涨幅为8.60%。截至2025/2/14，本年REITs回报表现较优异。本年中证REITs(收盘)指数涨幅为8.25%、中证REITs全收益指数涨幅为8.60%、中债十年期国债指数涨幅为0.44%、沪深300指数涨幅为0.10%、恒生指数涨幅为12.76%、房地产(申万)指数涨幅为-1.68%、恒生地产建筑业指数涨幅为0.70%、高速公路(申万)指数涨幅为-6.20%。 图表1：指数表现 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体延续上涨行情；其中仓储物流、产业园板块REITs领涨，保障房、水利设施板块REITs回调。截至2025/2/14，已上市REITs总市值超1700亿元，平均单只REIT市值约29.3亿元。本周已上市REITs中43支上涨、17支下跌，周均涨幅为1.68%；其中华安百联消费REIT领涨，涨幅为6.69%；红土创新深圳安居REIT跌幅最大，为-2.79%。板块来看，本周仓储物流、产业园板块REITs领涨，保障房、水利设施板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为4.0%/2.3%/-2.1%/2.2%/0.9%/1.0%/1.7%/-2.4%。 图表2：REITs二级市场价格表现 图表3：REITs成交量表现 本周消费基础设施REITs交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量329.4万股，日均换手率1.37%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是易方达华威农贸市场REIT（（4.4%）、华夏深国际REIT（（3.0%）、招商科创孵化器REIT（（2.6%）。分板块来看，本周消费基础设施板块交易最活跃，日均换手率最高为1.8%，此外仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/水利设施REITs板块日均换手率分别为1.7%/1.5%/1.3%/1.0%/1.1%/1.2%/1.1%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）位于（ 1.0%-12.1%区间，其中位列前三的 REITs分别是华夏中国交建REIT（（12.1%）、平安广州广河REIT（（10.4%）、中金安徽交控REIT（（10.0%）；内部收益率较低的有嘉实物美消费REIT（（1.0%）。P/NAV位于0.57-1.59区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（（1.59）、华夏北京保障房REIT（（1.57）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.53），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.57）。 图表4：REITs估值表现 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期：若后续相关支持政策不及预期，REITs产品的落地效果可能不及预期。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在计算误差风险。