房地产行业C-REITs周报：二级市场上行，能源及仓储物流表现较优

REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.07%。截至3.21，本周（3.15-3.21，下同）中证REITs(收盘)指数上涨1.07%，收于859.7点；中证REITs全收益指数上涨1.07%，收于1058点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌2.29%/下跌1.13%/上涨0.01%/下跌1.16%/下跌2.26%/上涨1.29%。其中高速公路(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.31%。截至3.21，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为8.88%，中证REITs全收益指数涨幅为9.31%。 本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.51%/上涨18.09%/下跌1.61%/下跌2.66%/上涨4.93%/下跌5.33%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场上行；其中能源基础设施、仓储物流板块REITs表现较优。截至3.21，已上市REITs总市值约1819.3亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中54支上涨、9支下跌，周均涨幅为1.29%；其中华泰紫金南京建邺产业园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅靠前。板块来看，本周能源基础设施、仓储物流板块REITs表现较优，消费基础设施、市政水利板块REITs涨幅靠后；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为1.91%/1.13%/1.79%/1.09%/2.33%/0.89%/0.37%/0.42%。 本周保障房板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量218.2万股，日均换手率0.9%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（（2.7%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（2.2%）、工银蒙能清洁能源REIT（（2.1%）。分板块来看，本周保障房板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.8%/1.4%/0.8%/1.3%/1%/1%/0.9%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.5%）、平安广州广河REIT（（10.8%）、中金安徽交控REIT（（9.7%）。P/NAV位于0.6-1.6区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.6）、华夏北京保障房REIT（1.5）、中金厦门安居REIT（（1.5），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.6）。 投资建议：看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，而介于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.07%。截至3.21，本周（3.15-3.21，下同）中证REITs(收盘)指数上涨1.07%，收于859.7点；中证REITs全收益指数上涨1.07%，收于1058点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌2.29%/下跌1.13%/上涨0.01%/下跌1.16%/下跌2.26%/上涨1.29%。其中高速公路(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.31%。截至3.21，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为8.88%，中证REITs全收益指数涨幅为9.31%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.51%/上涨18.09%/下跌1.61%/下跌2.66%/上涨4.93%/下跌5.33%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 图表1：指数表现 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场上行；其中能源基础设施、仓储物流板块REITs表现较优。 截至3.21，已上市REITs总市值约1819.3亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中54支上涨、9支下跌，周均涨幅为1.29%；其中华泰紫金南京建邺产业园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅靠前。板块来看，本周能源基础设施、仓储物流板块REITs表现较优，消费基础设施、市政水利板块REITs涨幅靠后；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 1.91%/1.13%/1.79%/1.09%/2.33%/0.89%/0.37%/0.42%。 图表2：REITs二级市场价格表现 图表3：REITs成交量表现 本周保障房板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量218.2万股，日均换手率0.9%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（（2.7%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（（2.2%）、工银蒙能清洁能源REIT（（2.1%）。 分板块来看，本周保障房板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.8%/1.4%/0.8%/1.3%/1%/1%/0.9%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.5%）、平安广州广河REIT（（10.8%）、中金安徽交控REIT（（9.7%）。 P/NAV位于0.6-1.6区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.6）、华夏北京保障房REIT（1.5）、中金厦门安居REIT（1.5），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.6）。 图表4：REITs估值表现 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期：若后续相关支持政策不及预期，REITs产品的落地效果可能不及预期。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在滞后性、计算误差风险等，如中债IRR指标测算可能存在滞后性，仅供参考。