房地产行业C-REITs周报：指数震荡，数据中心REITs上市首日双涨停

房地产 证券研究报告|行业周报 2025年08月10日 C-REITs周报——指数震荡，数据中心REITs上市首日双涨停 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.33%。截至8.8，本周（8.1-8.8，下 同）中证REITs(收盘)指数下跌0.33%，收于868点；中证REITs全收益指数下跌0.33%，收于1097.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.23%/上涨 增持（维持） 行业走势 1.43%/上涨0.19%/上涨2.16%/上涨2.60%/上涨0.92%。其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第8。 本年中证REITs全收益指数涨幅为13.37%。截至8.8，本年中证 REITs(收盘)指数涨幅为9.93%，中证REITs全收益指数涨幅为13.37%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨4.32%/上涨23.92%/下跌0.09%/下跌1.01%/上涨19.01%/下跌7.07%。REITs全收益指数排行第3。 60% 46% 32% 18% 4% -10% 房地产沪深300 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡回调行情；其中仓储物流、生态环 保板块REITs表现较优，消费基础设施、保障房板块REITs回调。截至 8.8，已上市REITs总市值约2208.7亿元，平均单只REIT市值约30亿元。本周已上市REITs中21支上涨、49支下跌（除本本周上上市产）），周均涨幅为-0.31%；其中南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT于8月8日上市并双双涨停。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为0.85%/-0.6%/-0.95%/-0.25%/0.27%/0.5%/-1.11%/-0.68%。 本周能源基础设施板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量 386.4万股，日均换手率0.9%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/ 交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为1%/0.7%/0.7%/0.6%/2.1%/0.6%/0.8%/0.8%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的 REITs分别是平安广州广河REIT（11.3%）、华夏中国交建REIT（11.2%）、中金安徽交控REIT（8.6%）。P/NAV位于0.7-1.9区间，P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 投资建议：看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到 REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV逢低布局。3）我国REITs扩募已与上发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 2024-082024-122025-042025-08 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001g3@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W32：北京定向松绑�环外限购，如何理解？》2025-08-10 2、《房地产：C-REITs周报——指数上行，物流、能源REITs再上上》2025-08-03 3、《房地产开发：2025W31：本周上房成交同比- 19.6%，二手房同比+0.2%》2025-08-03 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 REITs指数表现3 REITs二级市场表现3 REITs估值表现7 风险提示9 图表目录 图表1：指数表现3 图表2：REITs二级市场价格表现4 图表3：REITs二级市场价格表现（续）5 图表4：REITs成交量表现5 图表5：REITs成交量表现（续）6 图表6：REITs估值表现8 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.33%。截至8.8，本周（8.1-8.8，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.33%，收于868点；中证REITs全收益指数下跌0.33%，收于1097.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指 数分别上涨1.23%/上涨1.43%/上涨上0.涨192%.1/6%/上涨2.60%/上涨0.92%。其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第8。 本年中证REITs全收益指数涨幅为13.37%。截至8.8，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为9.93%，中证REITs全收益指数涨幅为13.37%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨4.32%/上涨 23.92%/下跌0.09%/下跌1.01%/上涨19.01%/下跌7.07%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 图表1：指数表现 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/8/8。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡回调行情；其中仓储物流、生态环保板块REITs表现较优，消费基础设施、保障房板块REITs回调。截至8.8，已上市REITs总市值约2208.7亿元，平均单只REIT市值约30亿元。本周已上市REITs中21支上涨、49支下跌（除 本本周上上市产）），周均涨幅为-0.31%；其中南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT于8月8日上市并双双涨停，此外华泰紫金宝湾物流仓储REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前。板块来看，本周仓储物流、生态环保板块REITs表现较优，消费基础设施、保障房板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为0.85%/-0.6%/-0.95%/-0.25%/0.27%/0.5%/-1.11%/-0.68%。 图表2：REITs二级市场价格表现 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/8/8。 图表3：REITs二级市场价格表现（续） 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/8/8。 图表4：REITs成交量表现 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/8/8。 图表5：REITs成交量表现（续） 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/8/8。 本周能源基础设施板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量386.4万股，日均换手率0.9%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏华电清洁 能源REIT（9.9%）、中银中外运仓储物流REIT（3.2%）、工银蒙能清洁能源REIT（2.6%）。分板块来看，本周能源基础设施板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为1%/0.7%/0.7%/0.6%/2.1%/0.6%/0.8%/0.8%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（11.3%）、华夏中国交建REIT（11.2%）、中金安徽交控REIT（8.6%）。 P/NAV位于0.7-1.9区间，其中位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（1.9）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 图表6：REITs估值表现 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/8/8。 注：初始估值为REITs招募说明书中披露的资产估值；该数据由招募说明书、年报直接披露，优先展示年报最上数据。 NAV即基金单位净值，优先采用最上报表披露的基金份额公允价值参考净值。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年上上且未出季报产）采用招募说明书预测值，未考虑估值变化，仅供参考。 年化派息率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期自然天数；其中单位可供派息金额为当年有年报披露值则取年报数值，其次取中报数值加总，再次取季报数值加总。 股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。特别提示部分基金成立时间较短，报告期的年化现金流分派率较高，不可作为未来年化现金流分派率的参考。 风险提示 二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致REITs二级市场价格波动。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在计算误差风险。 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最上状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更上或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产）等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告