房地产行业C-REITs周报：济南供热REIT首日涨停，理性看待市场热度

REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.23%。截至2025/2/21，本周中证REITs（收盘）指数上涨1.23%，收于865.2点；中证REITs全收益指数上涨1.23%，收于1064.1点。REITs全收益表现强于中债十年期国债指数（本周-0.83%）、高速公路（（申万）指数（（+1.14%）、沪深300指数（+1.00%）、房地产（（申万）指数（-1.58%）、恒生地产建筑业指数（-0.53%）；弱于恒生指数（+3.79%）。 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.94%。本年中证REITs（（收盘）指数涨幅为9.58%、中证REITs全收益指数涨幅为9.94%、中债十年期国债指数涨幅为-0.39%、沪深300指数涨幅为1.11%、恒生指数涨幅为17.04%、房地产（（申万）指数涨幅为-3.23%、恒生地产建筑业指数涨幅为0.16%、高速公路（申万）指数涨幅为-5.13%。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现分化；其中市政、交通基础设施板块REITs较优，保障房、水利设施板块REITs回调。截至2025/2/21，已上市REITs总市值超1800亿元，平均单只REIT市值约29.6亿元。 本周已上市REITs中41支上涨、19支下跌，周均涨幅为1.56%；其中2月17日上市的国泰君安济南能源供热REIT当天开盘大涨30%，达到了首日上市涨幅上限。板块来看，本周市政、交通基础设施板块REITs较优，保障房、水利设施板块REITs回调。 本周市政水利板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量290.4万股，日均换手率1.30%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是国泰君安济南能源供热REIT（7.41%）、银华绍兴原水水利REIT（2.44%）、国泰君安临港创新产业园REIT（2.42%）。 分板块来看，本周市政水利板块交易最活跃，日均换手率最高为4.9%，此外仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施REITs板块日均换手率分别为1.2%/1.2%/1.3%/1.1%/1.3%/1.2%/1.1%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）位于0.9%-11.4%区间，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.4%）、平安广州广河REIT（10.2%）、中金安徽交控REIT（9.4%）；内部收益率较低的有中航京能光伏REIT（0.9%）。P/NAV位于0.61-1.58区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.58）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.55）、华夏北京保障房REIT（（1.52），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.61）。 投资建议：持续看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续升温，而介于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.23%。截至2025/2/21，本周（2025/2/15-2025/2/21，下同）中证REITs（收盘）指数上涨1.23%，收于865.2点；中证REITs全收益指数上涨1.23%，收于1064.1点。REITs全收益表现强于中债十年期国债指数（本周（-0.83%）、高速公路（（申万）指数（（+1.14%）、沪深300指数（+1.00%）、房地产（（申万）指数（-1.58%）、恒生地产建筑业指数（-0.53%）；弱于恒生指数（+3.79%）。 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.94%。截至2025/2/21，本年REITs回报表现较优异。本年中证REITs（（收盘）指数涨幅为9.58%、中证REITs全收益指数涨幅为9.94%、中债十年期国债指数涨幅为-0.39%、沪深300指数涨幅为1.11%、恒生指数涨幅为17.04%、房地产（申万）指数涨幅为-3.23%、恒生地产建筑业指数涨幅为0.16%、高速公路（申万）指数涨幅为-5.13%。 图表1：指数表现 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现分化；其中市政、交通基础设施板块REITs较优，保障房、水利设施板块REITs回调。截至2025/2/21，已上市REITs总市值超1800亿元，平均单只REIT市值约29.6亿元。本周已上市REITs中41支上涨、19支下跌，周均涨幅为1.56%；其中2月17日上市的国泰君安济南能源供热REIT当天开盘大涨30%，达到了首日上市涨幅上限。板块来看，本周市政、交通基础设施板块REITs较优，保障房、水利设施板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为0.01%/0.6%/-0.9%/3.8%/1.2%/0.4%/1.9%/-0.5%。 图表2：REITs二级市场价格表现 图表3：REITs成交量表现 本周市政水利板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量290.4万股，日均换手率1.30%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是国泰君安济南能源供热REIT（（7.41%）、银华绍兴原水水利REIT（（2.44%）、国泰君安临港创新产业园REIT（2.42%）。分板块来看，本周市政水利板块交易最活跃，日均换手率最高为4.9%，此外仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费REITs板块日均换手率分别为1.2%/1.2%/1.3%/1.1%/1.3%/1.2%/1.1%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）位于（ 0.9%-11.4%区间，其中位列前三的 REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.4%）、平安广州广河REIT（（10.2%）、中金安徽交控REIT（（9.4%）；内部收益率较低的有中航京能光伏REIT（（0.9%）。P/NAV位于0.61-1.58区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（（1.58）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.55）、华夏北京保障房REIT（（1.52），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.61）。 图表4：REITs估值表现 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期：若后续相关支持政策不及预期，REITs产品的落地效果可能不及预期。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在滞后性、计算误差风险等，如中债IRR指标测算可能存在滞后性，仅供参考。