房地产行业C-REITs周报：济南供热REIT首日涨停，理性看待市场热度

REITs指数表现

• 本周中证REITs全收益指数上涨1.23%，收于1064.1点；中证REITs（收盘）指数上涨1.23%，收于865.2点。
• REITs全收益表现强于中债十年期国债指数（-0.83%）、高速公路（申万）指数（+1.14%）、沪深300指数（+1.00%），弱于恒生指数（+3.79%）。
• 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.94%，中证REITs（收盘）指数涨幅为9.58%。

REITs二级市场表现

• 本周C-REITs二级市场整体呈现分化，市政、交通基础设施板块REITs较优，保障房、水利设施板块REITs回调。
• 已上市REITs总市值超1800亿元，平均单只REIT市值约29.6亿元。
• 本周41支REITs上涨，19支下跌，周均涨幅为1.56%。
• 国泰君安济南能源供热REIT首日上市大涨30%。
• 板块表现：市政、交通基础设施板块交易活跃度最高（日均换手率4.9%），仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施板块日均换手率分别为1.2%/1.2%/1.3%/1.1%/1.3%/1.2%/1.1%。
• 交易活跃项目：国泰君安济南能源供热REIT（7.41%）、银华绍兴原水水利REIT（2.44%）、国泰君安临港创新产业园REIT（2.42%）。

REITs估值表现

• 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）位于0.9%-11.4%区间，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.4%）、平安广州广河REIT（10.2%）、中金安徽交控REIT（9.4%）；中航京能光伏REIT（0.9%）最低。
• P/NAV位于0.61-1.58区间，位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.58）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.55）、华夏北京保障房REIT（1.52）；华夏中国交建REIT（0.61）最低。

投资建议

• 持续看好2025年低利率环境及宏观修复下REITs市场升温，当前二级投资关键在于择时。
• 弱周期资产在避险情绪下受关注度较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。
• 强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在复苏迹象后具备投资吸引力。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基础设施项目运营风险。
• 测算误差风险。