房地产行业：国君济南供热REIT网下获配超140倍

本周REITs指数上涨2.49%，其中经营权类上涨1.76%，产权类上涨4.87%。沪深300累计下跌5.17%，中证500指数下跌7.99%，中证全债指数上涨0.67%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数上涨0.73%，中证转债指数下跌1.70%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.34、-0.39、0.58，与沪深300、中证500相关性分别为0.31、0.37。 行业基本情况： 重点事件：1）国泰君安城投宽庭保租房REIT近期解禁，解禁前流通份额占比23.61%，解禁后占比66%。2）东吴苏园产业REIT原始权益人及其关联方于2024年1月2日起累计增持已发行基金总份额的1.38%，目前合计持有41.37%，且未来6个月内将不会减持。3）中信建投国家电投新能源REIT收到江苏电力公司的国补应收账款回款2,252.74万元。4）易方达华威市场REIT网下获配80.132倍。5）国泰君安济南能源供热REIT网下获配140.96倍。6）中银中外运仓储物流REIT于2024年12月30日已申报。 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为28.6亿（+14.3%），日均换手率为0.8%（+0.1pct），其中，高速公路8.6亿(+35.2%)、0.7%(+0.2pct)，生态环保1.2亿(+52.8%)、1.2%(+0.4pct)，清洁能源3.1亿(+15.8%)、0.6%(0.0pct)，产业园区8.3亿（+51.1%)、1.1%(+0.3pct)，仓储物流3.1亿(+40.3%)、0.8%(-2.3pct)，保租房2.2亿(-8.5%)、0.8%(-4.0pct)，消费类2.0亿(+27.2%)、0.8%(-2.2pct)。 投资建议：近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率持续下行，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 图表1：本周已上市REITs公告汇总 图表2：本周已审核待发行REITs公告汇总 本周市场动态 1）国泰君安城投宽庭保租房REIT近期解禁，解禁前流通份额占比23.61%，解禁后占比66%。2）东吴苏园产业REIT原始权益人及其关联方于2024年1月2日起累计增持已发行基金总份额的1.38%，目前合计持有41.37%，且未来6个月内将不会减持。3）中信建投国家电投新能源REIT收到江苏电力公司的国补应收账款回款2,252.74万元。4）易方达华威市场REIT网下获配80.132倍。5）国泰君安济南能源供热REIT网下获配140.96倍。6）中银中外运仓储物流REIT于2024年12月30日已申报。 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨2.49%，其中经营权类上涨1.76%，产权类上涨4.87%。 沪深300累计下跌5.17%，中证500指数下跌7.99%，中证全债指数上涨0.67%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数上涨0.73%，中证转债指数下跌1.70%。 图表3：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.34、-0.39、0.58，与沪深300、中证500相关性分别为0.31、0.37。 图表4：REITs与股市相关性 图表5：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现 本周55支REITs上涨，3支下跌，整体上涨2.49%，其中嘉实京东仓储REIT涨幅最大为14.93%，同期沪深300下跌5.17%，中证500指数下跌7.99%，中证全债指数上涨0.67%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数上涨0.73%，中证转债指数下跌1.70% 图表6：REITs指数整体表现 图表7：本周REITs市场表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、生态环保、消费、保租房、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.85、0.32、0.28、-0.08、-0.40、-0.42、-0.73。近一个月高速公路、生态环保、消费、保租房、产业园区、仓储物流、清洁能源REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.48、0.38、-0.04、-0.21、-0.28、-0.36、-0.78。 图表8：REITs指数与对应板块相关性 图表9：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表10：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表11：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表12：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表13：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表14：保租房REITs及相关板块整体表现 图表15：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs及对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT(0.89)、博时蛇口产园REIT(0.87)、与对应股票具有较高相关性(>0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。近一个月以来仅有嘉实京东REIT(-0.91)、华夏金茂REIT(-0.84)、与对应股票具有较高相关性。 图表16：本周REITs对应上市公司表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为28.6亿（+14.3%），日均换手率为0.8%（+0.1pct），其中，高速公路8.6亿(+35.2%)、0.7%(+0.2pct)，生态环保1.2亿(+52.8%)、1.2%(+0.4pct)，清洁能源3.1亿(+15.8%)、0.6%(0.0pct)，产业园区8.3亿（+51.1%)、1.1%(+0.3pct)，仓储物流3.1亿(+40.3%)、0.8%(-2.3pct)，保租房2.2亿(-8.5%)、0.8%(-4.0pct)，消费类2.0亿(+27.2%)、0.8%(-2.2pct)。 图表17：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在0.47%到12.50%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.50%)、中金安徽交控REIT(11.31%)，估值收益率较低的有工银蒙能清洁能源REIT(1.04%)、华夏特变电工REIT(0.47%)。P/NAV方面，整体在0.54到1.56之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建REIT(1.56)、中金厦门安居REIT(1.50)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.76)、华夏中国交建REIT(0.54)。 图表18：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有19只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、2单能源REITs、4单仓储物流REITs、1单消费类REITs、6单保租房REITs。 图表19：本周REITs项目审批进展 投资观点 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率持续下行，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险