地产周速达：上海二手房成交起量

证券研究报告|固收点评报告 （1）上海新政效果观察：成交起量，成交面积超过前三轮 上海2026年2月25日（初九）放松外环内限购，作为24年以来主要针对外环内的放松措施，可以从三个维度对比政策效果： 第一个维度，纵向对比上海历史数据。26年2月26日-3月19日（即出政策后的22天成交数据）的二手房成交数据显示：虽较25年同期小幅下滑5%，但较24年同期实现42%的大幅增长，政策对需求激活效果明显。从周度变化来看，最近一周上海成交面积环比增长14%，此前一周增长33%，仍处于向上爬坡期。以春节为基准，观察农历二十五到二月初一销量，与去年农历同期对比，上海同比增长10%，北京、深圳同比分别为下滑1%、增长2%。而前一周上海增长26%、北京增长7%、深圳下滑9%，上海和其他城市增速差距拉大。 第二个维度，对比24年以来四轮政策刺激效果，数据可验证26年2月25日刺激后，第三周成交面积绝对体量已经超过此前三轮。由于25年8月是四轮政策中效果最弱的，可主要把26年2月政策和24年两轮政策对比。26年2月出政策后，到目前已成交三周，第三周日均成交面积达8.3万方，高于24年两轮第三周日均成交面积（7.4-7.9万方），约比24年两轮政策效果好5%-12%。与出政策前一周相比，剔除春节影响后，本轮第三周成交日均成交面积提高50%，基本持平24年5月（49%），低于24年9月（55%）。相比政策前二周，本轮成交日均成交面积增长29%，低于24年两轮（133%、48%）。 第三个维度，与未出政策的北京、深圳对比，这里为了剔除春节影响，将26年2月26日-3月19日与25年2月7-28日对比，均为春节后的22天，上海明显优于其他城市，上海同比增长20%，而北京、深圳同比分别为4%、-4%。 后续热度持续时间值得关注，参考过去，24年5月、24年9月放松后，周成交体量分别经历4周、10周的震荡增长期达到峰值，随后成交量再次震荡走弱。此次政策出炉后，刚好进入“金三银四”销售旺季时期，在旺季过去后，可能存在由于“旺季透支”导致回调。 （2）房价观察：上海周度二手房挂牌价微微增长，其他城市仍下跌 3月9-13日，一线城市二手房挂牌价分化，上海环比上涨0.1%，而北京、深圳环比分别下滑0.2%、0.1%。二三线城市环比同样下滑，环比下滑幅度均为0.1%。拉长时间来看，与25年年底相比，在经过先涨后跌之后，各线城市二手房挂牌价再次跌1%-3%，一线城市整体下跌1.8%，二线城市、三线城市分别下跌2.9%、1.5%。 （3）月度趋势来看，“金三银四”时期市场整体仍偏冷 受重点城市提振效果，楼市周成交面积环比均改善，不过周同比下滑趋势仍然未改变。二手房方面，京沪深、杭州、苏州成交量环比改善，拉动15城市二手房成交面积环比增长15%，持平此前一周，同比依然下跌7%，跌幅较上周的13%收窄。新房环比表现好于二手房，杭州、成都、北京、深圳环比增幅均较高，拉动新房环比增长25%，同比下跌8%，跌幅基本持平此前一周。 月度趋势来看，虽然处于“金三银四”时期，仍不改整体温度偏冷趋势，相比2025年同期，3月1-19日二手房成交面积同比降12%，增速低于此前的1-2月，降幅扩大9个百分点，新房则延续1-2月跌势，1-2月同比下跌19%，3月1-19日继续下跌12%。 结构来看，3月1-19日二手房市场中多数城市成交面积同比下滑，深圳、杭州、苏州、大连降幅相对高。新房市场中，上海、武汉、厦门成交面积同比增长，而深圳及部分二三线城市降幅较大。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 风险提示 地产政策出现超预期调整。 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。