地产周速达：二手房挂牌价涨势扩大

able_Summary]地产周速达 注：由于本周（2月20-26日）包含四个春节假期日，成交数据受季节性因素影响普遍偏低且存在较多缺失。本周内容聚焦于房价边际变化及上海楼市新政。春节期间地产成交详情详见《春节假期不能错过的事》。 1）房价观察：各线城市挂牌价涨势扩大 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。 二手房挂牌价普遍回升，二线城市领涨。2月16-22日数据显示，各线城市二手房挂牌价走势集体上扬。一线、二线、三线城市环比分别上涨0.66%、0.74%和0.32%，其中二线城市表现尤为突出。复盘2月前三周表现，一线与三线城市二手房挂牌价呈现“先抑后扬”态势，首周回调后连续两周反弹，月初至今分别累计上涨0.23%和0.07%。二线城市则呈现波动态势，本周虽录得显著涨幅，但月初至今仍微跌0.01%。同比方面，一线、二线、三线城市分别下降7.88%、8.75%和6.64%。 一线城市集体转涨，京沪深表现强劲。本周北上广深四大一线城市二手房挂牌价环比全面上涨，上海、北京、深圳、广州涨幅分别为1.09%、0.29%、1.93%和1.43%。除北京维持连续两周上涨外，沪深广均在本周实现“由跌转涨”。从2月初至今的累计涨跌幅看，京沪深分别上涨0.86%、0.32%和0.62%，广州则 仍有0.82%的跌幅。同比维度下，沪京深广分别下跌6.56%、8.88%、10.29%和12.68%。 二线城市上涨面扩大。在具备数据监测的9个重点二线城市中，本周有7个城市挂牌价上涨，较上周增加1城。9城平均涨跌幅也由上周的0.51%扩大至0.92%。天津（+4.09%）、杭州（+2.83%）、福州（+1.03%）和青岛（+1.20%）领涨，杭州和福州的同比跌幅相对较小。而成都与武汉本周继续回调，跌幅分别为1.34%和0.07%，同比分别下跌5.80%和18.59%，武汉同比跌幅显著偏大。 2月挂牌价涨势或受季节性修复驱动。复盘2016年以来历年2月一线城市二手房挂牌价环比表现，除2018年外，2016-2021年市场均录得0.1%-4.0%的显著涨幅。即便是2022年进入行业调整周期后，受“小阳春”预期带动，2023年与2025年2月仍分别录得2.3%和1.6%的阶段性反弹。 2月底单周涨幅符合历史“小阳春”前奏特征。从历年2月底（3月楼市旺季启动前）的数据来看，一线城市二手房挂牌价呈现出明显的季节性脉冲。2022-2024年间，均出现过单周上涨0.1-0.8%的现象。因此，本周挂牌价的走升，可能较大程度包含了“小阳春”前夕的季节性修复成分。在当前行业基本面仍处于修复通道的背景下，价格趋势的真正确立仍需观察后续成交量能的配合及价格上涨的持续性。 2）政策跟踪：上海限购精准松绑，核心区域门槛降低 上海楼市新政聚焦“外环内”非沪籍购房需求。2026年2月25日，上海发布地产新政，其核心意义在于打破了2024年以来主要针对“外环外”区域松绑的节奏。通过将政策红利直接引入核心城区，上海正释放出更为积极的托底信号。在社保门槛方面，非沪籍家庭及单身人士在外环内购房的社保或个税缴纳年限要求，已由3年大幅缩短至1年，显著降低了准入门槛。在购房套数上限方面，新政明确非沪籍在外环内缴满3年社保即可购买2套住房，打破了此前仅限1套的限制，且该政策全面涵盖新房与二手房市场，对改善型需求的释放具有直接拉动作用。 梳理2024年以来的政策脉络，上海限购放松呈现出“由外至内、由宽至严”特征。2024年5月及9月，伴随全国性政策，上海重点降低了外环外门槛并下调首付比例；2025年8月，上海实现了非沪籍在外环外不限购；而2026年2月的“沪七条”正式触及核心城区，其政策力度较前几轮有所增强。 从政策效应来看，2024年“924”政策落地首周，上海二手房成交同比增速曾冲高至64.2%。虽然2025年8月政策的市场敏感度有所回落，但本次新政直指核心地段，对改善型需求和市场信心的引导作用预计更强。由于政策于2月26日刚刚实施，实际成效仍需观察下周成交数据。 2026年作为房地产市场“止跌回稳”的关键节点，上海此次针对内环政策的突破具有重要的风向标意义。这不仅体现了调控的精准性，也预示着后续其他一线城市可能陆续跟进，针对核心城区的限购政策有望迎来进一步的优化空间。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 风险提示 地产政策出现超预期调整。 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。