地产周速达：一线楼市新政效果初显

able_Summary]地产周速达 本周全国楼市成交处于年内低位，新房弱于二手房。新房周成交同比连跌十四周，二手房因去年基数低，近四周同比数据有所改善，但自6月以来同样录得10周的同比下跌，市场修复尚不稳固。不过随着京沪深陆续放松楼市调控，政策效应在二手房市场初步显现。 深圳楼市新政落地首周，二手房成交同比领跑京沪。深圳于9月5日推出覆盖罗湖等六个核心区域的限购优化政策，力度超越京沪。政策落地后首周（9月5-11日），深圳二手房周成交同比明显高于京沪（深圳36%、上海22%、北京10%）。然而，深圳新房表现仍相对疲软，周成交同比跌35%，弱于北京和上海的-19%和+12%，或与当周推盘量不足有关。 与去年“517”和“924”新政比较来看，京沪深楼市新政效果仍相对偏弱。为评估本轮政策的真实效力，我们将京沪深三地政策全部落地后首周（9月5-11日）的二手房成交表现，与2024年两轮关键楼市政策落地后的情况进行比较。本轮京沪深楼市新政全部落地后首周，京沪深二手房成交同比增长19%，与政策落地前（8月2-8日）相比，增长18%。对比去年“924新政”，在一线城市松绑限购与存量房贷利率下调联动推进下，当时政策落地后首周，京沪深二手房成交同比增长58%，与未落地前相比，京沪深二手房成交增长47%。对比去年“517新政”，在降首付、降利率、取消“认房认贷”等组合拳推动下，当时政策落地后首周，京沪深二手房成交同比增长184%，与未落地前相比，京沪深二手房成交增长30%。 具体来看，二手房成交环比由降转增，同比连增四周。本周（9月5-11日），15城二手房成交面积197万平，，过去四周介于188-213万平，本周环比增长5%。同比来看，受去年低基数影响，本周15城二手房成交连增四周，本周增幅7%。9月1-11日，二手房成交同比增长16%，好于8月的2%、7月的-5%、6月的-3%。 分城市层级看，一线城市二手房周成交环比由降转增，增幅5%，北京深圳环比增幅分别为11%、10%，上海微跌0.3%。同比来看，一线城市连增六周，增幅为19%，其中深圳、上海、北京分别增长36%、22 %、10%。 二线城市、三线城市二手房周成交面积环比均由降转增，增幅分别为4%、5%。同比来看，二线城市二手房周成交下滑5%，三线城市增长13%。 新房成交环比由增转降，同比连降十四周。本周38城新房成交面积206万平，过去四周介于185-251万平，环比下滑18%。同比来看，本周38城新房成交下滑1%，连降十四周，降幅收窄1个百分点。9月1-11日，新房成交同比增长10%，8月29-31日同比下滑33%，好于8月的-18%、7月的-17%，6月的-8%。这一“周度仍降、月度转增”的背离现象，主要源于去年9月初基数异常偏低，9月1-4日新房成交同比增长30%。 分城市层级看，一线城市环比由增转降，降幅16%，北京、上海、广州均下滑，环比降幅分别为30%、3%、28%；深圳环比增长13%，低位震荡，本周成交面积4万平，过去四周介于3-4万平。同比来看，一线城 市 连 降十四周，本周下滑4%， 降幅较上周收窄15个百分点，其中深圳降幅最大，达35%，北京同比下滑19%，而上海、广州分别增加12%、1%。 二线城市、三线城市环比分别下滑20%、17%。同比来看，二线新房周成交增长11%，三线下滑13%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 重点城市观察|一线城市新房周成交同比连跌十四周 9月5-11日，一线城市二手房周成交面积环比由降转增，同比连增六周，本周环比增长5%，同比增长19%；新房环比连增三周后下滑，同比连跌十四周，本周环比下滑18%，同比下滑1%。 二手房方面，广州无数据，京沪深周成交面积（9月5-11日）环比增长5%，其中，北京、深圳分别增长11%、10%，而上海下滑0.3%。同比方面，9月5-11日，深圳、上海、北京分别增加36%、22%、10%。 新房方面，一线城市周成交面积（9月5-11日）环比下滑16%，其中北京、广州、上海分别下滑30%、28%、3%，而深圳增加13%。同比方面，9月5-11日，深圳、北京分别下滑35%、19%，而上海、广州分别增长12%、1%。 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别下滑4%、39%，分别相当于2024年高点的45%、15%。 成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长3%、下滑0.08%，分别相当于2024年高点的52%、40%。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 房价观察|9月1-7日，上海、北京二手房周挂牌价环比下滑，深圳上升 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。 9月1-7日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.58%、下滑0.18%、增长0.10%。与去年“924”政策前一周相比，上海、北京、深圳二手房挂牌价仍然均下滑，降幅分别为2.3%、8.0%、7.7%。 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。