启动商业不动产REITs发行，增强持续经营能力

保利发展(600048)[Table_Industry]房地产/金融 本报告导读： 1月27日，公司审议通过了《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的议案》，这将进一步构筑公司不动产经营能力，增强可持续发展能力。 投资要点： 商业不动产REITs方案如下： （一）入池标的资产：公司选取广州保利中心项目、佛山保利水城项目为标的资产发行商业不动产REITs。广州保利中心项目是广州市天河区珠江新城写字楼项目，由公司全资子公司广州瑞咨持有；佛山保利水城项目是佛山市金融CBD购物中心项目，由公司全资子公司佛山保城（广州瑞咨与佛山保城合称“项目公司”）持有。 （二）主要流程：1.公司拟将上述入池标的资产向上交所、中国证监会提交申请及注册，获得批复后由公募基金管理人会同财务顾问进行发售。2.公司拟认购不低于20%的商业不动产REITs发售份额。3.由资产支持证券管理人设立资产支持专项计划，发行商业不动产资产支持证券以便商业不动产REITs全额认购。4.公司向专项计划转让上述项目公司100%的股权。5.公司担任运营管理统筹机构。 （三）基金产品要素：1、封闭式运作。2、基金募集规模参考入池标的资产评估结果，最终根据询价发行结果确定。3、基金期限以获批发行文件为准。4、公司将参与商业不动产REITs份额战略配售，认购比例合计不低于基金份额发售总量的20%，其中发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月。5、专业机构投资者可以参与基金份额战略配售，其持有期限自上市之日起不少于12个月。6、其他基金份额通过场内发售、场外认购。7、商业不动产REITs每年至少进行收益分配1次，每次收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。8、基金上市交易场所为上海证券交易所， 发行商业不动产REITs助力公司拓宽融资渠道，实现可持续发展。我们认为，公司积极把握多层次资本市场发展机遇，利用创新型融资工具优化资源配置，有利于公司拓宽融资渠道，有效盘活存量资产，推动公司资产运营提质增效和可持续发展。风险提示。1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。 龙头地位巩固，现金流负债率趋好2025.10.27销售龙头现金流改善，调降负债蓄势待发2025.08.27可转债成功发行，打通新融资通道2025.05.30销售规模保持行业领先，减值影响短期利润2025.05.08毛利率下滑影响业绩，转债方案有序推进2024.11.01 财务预测表 附录： 风险提示：1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号