房地产开发：REITs周报-商业不动产REITs试点启动，支持构建房地产发展新模式

REITs周报——商业不动产REITs试点启动，支持构建房地产发 展新模式 REITs本周事件 增持（维持） 11月28日，中国证监会就研究起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见。商业不动产REITs试点的推进，意味着公募REITs底层资产将迎来新一轮扩容，亦标志着我国REITs市场将迈入新的发展阶段。REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.08%。截至11.28，本周（11.21-11.28，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.14%，收于809.1点；中证REITs全收益指数下跌0.08%，收于1040.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨1.64%/上涨2.53%/下跌0.60%/上涨0.72%/上涨0.95%/上涨0.76%。 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.49%。截至11.28，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为2.47%，全收益指数涨幅为7.49%。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至11.28，已上市REITs总市值约2194.4亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中35支上涨、41支下跌，周均涨幅为-0.2%；其中厦门安居REIT、首创奥特莱斯REIT涨幅靠前。板块来看，本周数据中心、保障房板块表现较优，产业园区、生态环保板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利 设 施/数 据 中 心 板 块 二 级 涨 幅 分 别 为0%/-0.8%/0.88%/-0.46%/-0.46%/-0.69%/0.13%/-0.06%/1.8%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 本周保障房板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量168.1万股，日均换手率0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的分别是华润有巢REIT（3.4%）、南京建邺产业园REIT（（2%）、沈阳国际软件园REIT（（1.7%）。分板块来看，本周保障房板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能 源/生 态 环 保/消 费/水 利 设 施/数 据 中 心 板 块 换 手 率 为0.5%/0.6%/1.1%/0.5%/0.6%/0.7%/0.4%/0.5%/0.8%。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：REITs周报——领展REIT租金承压，C-REITs二级走势疲软》2025-11-232、《 房地产 开发 ：2025W47： 本周 新房 成交 同比-38.2%，住建收提出把城市更新摆在更加突出位置》2025-11-233、《房地产开发：C-REITs周报——二级市场修复，第二单保障房REIT扩募提速》2025-11-16 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（（部收收益率）持续分化。其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（9.5%）、平安广州广河REIT（（9.4%）、易方达广开产园REIT（（8.7%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（（1.8）、华威农贸市场REIT（（1.8）、中金厦门安居REIT（（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）。 投资建议 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩部需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 部容目录 REITs本周事件.................................................................................................................................................3REITs指数表现.................................................................................................................................................4REITs二级市场表现..........................................................................................................................................5REITs估值表现.................................................................................................................................................9风险提示.........................................................................................................................................................11 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................4图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................6图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................7图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................7图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................8图表6：REITs估值表现................................................................................................................................10 REITs本周事件 11月28日，中国证监会就研究起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见。该文件旨在推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。 根据公告，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的部在需求。商业不动产REITs试点的推进，意味着公募REITs底层资产将迎来新一轮扩容，亦标志着我国REITs市场将迈入新的发展阶段。 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.08%。截至11.28，本周（11.21-11.28，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌0.14%，收于809.1点；中证REITs全收益指数下跌0.08%，收于1040.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨1.64%/上涨2.53%/下跌0.60%/上涨0.72%/上涨0.95%/上涨0.76%。其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6。 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.49%。截至11.28，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为2.47%，中证REITs全收益指数涨幅为7.49%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨15.04%/上涨28.91%/下跌1.11%/上涨6.05%/上涨18.20%/下跌10.43%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中数据中心、保障房板块REITs表现较优，产业园区、生态环保板块REITs回调。截至11.28，已上市REITs总市值约2194.4亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中35支上涨、41支下跌，周均涨幅为-0.2%；其中中金厦门安居REIT、华夏首创奥特莱斯REIT涨幅靠前。板块来看，本周数据中心、保障房板块REITs表现较优，产业园区、生态环保板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块 二级市场涨幅 分别为0%/-0.8%/0.88%/-0.46%/-0.46%/-0.69%/0.13%/-0.06%/1.8%。 本周保障房板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量168.1万股，日均换手率0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏基金华润有巢REIT（3.4%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（2%）、中信建投沈阳国际软件园REIT（1.7%）。分板块来看，本周保障房板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.6%/1.1%/0.5%/0.6%/0.7%/0.4%/0.5%/0.8%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（部收收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（9.5%）、平安