地产行业周报：商业不动产REITs启动试点，关注商业资源丰富的企业及优质商管运营商

商业不动产REITs启动试点，关注商业资源丰富的企业及优质商管运营商 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 2025年11月30日请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队 核心摘要 周度观点：11月28日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告（征求意见稿）》，我们认为推动商业不动产REITs试点，在丰富REITs投资品种的同时：1）有助于盘活存量商业不动产，增加房企商业资产变现及退出渠道；2）打通商业不动产投融管退全链条，加速房企由“三高”开发模式向资产运营管理模式转型；3）利于推动商业地产企业轻重分离，实现投资、开发与运营的分离，帮助商管企业扩大在管规模。建议关注商业不动产资源丰富的企业及优质商管运营商。 “好房子”趋势及优势仍存，无需过度担忧短期二手房价调整带来的扰动。近期市场担忧主要来自二手房价格调整，认为“好房子”不能脱离二手房价格过多，且二手房尚未止跌，亦会带来新房“好房子”价格下跌，进而降低“好房子”盈利及去化。我们认为：1）好房子与二手房定位客群不同，并无直接竞争关系，好房子更多为定位改善，为品质定价，二手房更多定位刚需，为性价比定价，中期来看好房子相比二手房溢价率有望维持；2）房企出于周转等因素，新增“好房子”偏好小地块，单盘供给体量不大，去化压力有限；3）当前房企鲜有囤地，若二手房价格下跌带来“好房子”去化下行，房企或将收缩投资直到地价更具吸引力，进而保障项目盈利能力。 投资建议：短期市场风险偏好抬升叠加楼市承压，市场对地产板块关注降温，建议把握地产中期确定性机会：1）受益“好房子”建设的华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产等；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资房企新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）受益商业不动产政策催化、分红有吸引力的商管企业华润万象生活等。同时持续关注保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、贝壳-W等细分领域头部公司，主题角度关注地产国企及园区类企业。 政策环境监测：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见 市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。本周(11.22-11.28)重点50城新房成交1.9万套，环比升11.8%，重点20城二手房成交1.9万套，环比降1.4%。11月（截至28日）重点50城新房月日均成交同比降43.4%，环比降5.1%；重点20城二手房月日均成交同比降24.4%，环比升19.9%。2）库存环比微升，去化周期23.1个月。截至11月28日，16城取证库存9164万平，环比升0.4%，去化周期23.1个月。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行145.9亿元。2）地产股：本周房地产板块涨0.72%，跑输沪深300（1.64%）；当前地产板块PE（TTM）61.97倍，高于沪深300的13.94倍，估值处于近五年95.39%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 重点个股情况 政策环境监测-政策梳理 市场运行监测 成交：新房环比回升，后市有待观察 点评：本周(11.22-11.28)重点50城新房成交1.9万套，环比升11.8%，重点20城二手房成交1.9万套，环比降1.4%。11月（截至28日）重点50城新房月日均成交同比降43.4%，环比降5.1%；重点20城二手房月日均成交同比降24.4%，环比升19.9%。 市场运行监测 库存：环比微升，去化周期23.1个月 点评：截至11月28日，16城取证库存9164万平，环比升0.4%，去化周期23.1个月。 资本市场监测——流动性环境 流动性环境：资金价格多上行 年1月10日资金价格上行。R001上行3.75BP至1.43%，R007上行2.70P至1.52%。截至11月28日，OMO存量（MA10）余额为15152亿元，较11月21日上升3497亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 资本市场监测——境内债 境内房地产债发行 2020年1月10日本周境内地产债发行145.9亿元，总偿还量55.9亿元，净融资90.1亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共3117.16亿元，同比24年减少约1.00%；向后看，26年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约487.68亿元。 资本市场监测——地产股 板块涨跌排序 资本市场监测——地产股 个股表现 2020年1月10日本周上市房企50强涨跌幅排名前三为建业地产、时代中国控股、*ST金科，排名后三为融信中国、华夏幸福、世茂集团。 资本市场监测——地产股 风险提示 1）楼市修复不及预期风险； 2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形； 3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。 免责条款： 平安证券综合研究所投资评级： 股票投资评级: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2025版权所有。保留一切权利。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。