REITs行业周报：商业不动产REITs发行持续密集推进，保障房板块涨幅较大

中证REITs指数环比上涨0.42%，维持行业“看好”评级。近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显。建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。

市场回顾：2026年第31周，中证REITs（收盘）指数为713.57，同比下跌18.06%，环比上涨0.42%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌9.24%，同期沪深300指数累计上涨15.25%，累计超额收益-24.49%。中证REITs全收益指数953.74，同比下跌13.37%，环比上涨0.48%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌1.04%，同期沪深300指数累计上涨15.25%，累计超额收益-16.29%。REITs市场成交量同比下降31.76%，成交额达21.23亿元，同比下降41.26%；区间换手率1.68%，同比-2.16pct。近30日REITs市场交易规模成交总量达41.74亿份，同比增长5.46%；成交总额达155.54亿元，同比下降2.61%；近30日平均区间换手率0.43%，同比下降0.01pct。

分板块表现：2026年第31周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为2.19%、0.37%、0.41%、-0.15%、0.42%、-0.68%、-0.49%；一月涨跌幅分别为-0.9%、-2.6%、-2.65%、-8.04%、-5.62%、-5.03%、-2.23%。产业园区板块的中金重庆两江产业园REIT、国泰君安东久新经济产业园REIT周涨幅居前；仓储物流板块中，红土创新盐田港仓储物流REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT分别上涨；保障房板块中，招商蛇口租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT分别上涨。跌幅方面，能源板块的工银蒙能清洁能源REIT、产业园区板块的中金湖北科投光谷REIT、国泰君安临港创新产业园REIT调整幅度居前。

一级跟踪：2026年第31周，共有37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达18支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。

投资建议：维持行业“看好”评级。建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。

风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。