房地产行业：商业不动产REITs密集申报，盘活存量商业资产

证券研究报告/行业研究/行业点评 强于大市（维持) 房地产行业：商业不动产REITs密集申报，盘活存量商业资产 公募REITs行业点评报告 研报摘要 公募REITs底层资产扩围至商业不动产，首批10单商业不动产REITs已申报，供给提速，盘活存量商业资产。2025年12月31日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。中国公募REITs底层资产扩围至商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产领域，打通商业不动产退出通道，盘活存量商业资产，把成熟的商业不动产资产证券化上市，实现资产由重到轻的转变。 证券分析师 10单商业不动产REITs密集申报，供给增加，活跃市场。截至2026年2月8日，首批10单商业不动产REITs发行已经申报，预计融资377亿元。本次申报的10单商业不动产REITs底层资产优质，区位多位于上海、广州等一线及合肥、西安等重点二线城市核心商圈，比如上海前滩、深圳南山来福士、广州珠江新城等，具备较强的区位壁垒和客流吸附力。上海作为商业重镇，华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金等多单商业不动产REITs底层资产位于上海。 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@jrjzq.com.cn 联系人 底层资产多元，10单REITs底层资产以零售和综合体为主，混合业态发行提升抗风险能力。华夏凯德、华夏保利、华安陆家嘴、光大安石等商业不动产REITs底层资产主要为购物中心、办公、零售等商业综合体，中金唯品会、华夏银泰、国泰砂之船底层资产为零售商场；汇添富上海地产、华安陆家嘴底层资产涉及办公写字楼；华安锦江、华泰紫金华住安住底层资产为酒店。同时多个项目采用办公楼+商业或者酒店多店联合的模式发行，通过业态协同和区域分散，降低单一业态风险，提高收益稳定性。 相关研究： 项目运营成熟，现金流表现亮眼。底层资产凭借优质的地理区位和活跃的商业氛围，出租率普遍在90%以上，其中汇添富上海地产项目的底层资产鼎宝大厦2025年出租率达到100%。此外，由于底层资产优质，项目现金流表现亮眼，净现金流分派率可观，此次申报的商业不动产REITs2026-2027年预期净现金流分派率普遍在4.5%-6%之间。 投资建议：后续关注资产质量良好、分派率相对较高的商业不动产REITs。 风险提示：公募REITs发行进度不及预期；项目回报率不及预期风险；政策落地不及预期风险 图表目录 表1：截至2026年2月8日，首批申报的10单商业不动产REITs（1/3）........................3表2：截至2026年2月8日，首批申报的10单商业不动产REITs（2/3）........................4表3：截至2026年2月8日，首批申报的10单商业不动产REITs（3/3）........................5 风险提示 公募REITs发行进度不及预期；项目回报率不及预期风险；政策落地不及预期风险 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此声明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 法律主体声明 本报告隶属于金融街证券股份有限公司。本公司经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的，还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务。客户可登录www.jrjzq.com.cn信息披露栏目查询从业人员资质情况、静默期安排及其他有关的信息披露 评级说明 买入--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益20%以上增持--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益10%~20%持有--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益-10%~10%卖出--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益-10%以下 强于大市--自报告日后的6个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅5%以上中性--自报告日后的6个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅-5%-5%弱于大市--自报告日后的6个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅-5%以下 免责声明 金融街证券股份有限公司具有证券投资咨询资格，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含信息和建议不发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告；本报告所反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表本公司或其他附属机构的立场；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司及作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 转载、传播、复制、编辑、修改、引用等。如有上述违法行为，本公司保留追究相关方法律责任的权利。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。