房地产：对保障性租赁住房REITs获批的点评-有效盘活存量资产，加速市场化进程

2022.07.31 谢皓宇(分析师)010-83939826 xiehaoyu@gtjas.com证书编S0880518010002号 白淑媛(分析师)021-38675923 baishuyuan@gtjas.co S0880518010004 m 单戈(分析师)010-83939827 shange@gtjas.com S0880521110001 本报告导读： 2022年保障性租赁住房进入加速建设期，保障性租赁住房REITs与保障性租赁住房前期投入大、回报周期长的投资特点高度契合，也会推动其市场化、专业化转型。 摘要： 20 2 2年保障性租赁住房进入加速建设期，拟建设筹集套（间）数240万套是20 2 1年的2. 5 4倍 。自国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发以来，各地方政府快速跟进，依据第三方中指研究院的统计，截至2022年上半年全国有超80个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件。“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保租房650万套（间），而2021年已完成94万套（间），2022年计划筹集240万套（间）。除40个重点城市之外，另有34个城市公布了“十四五”期间保租房筹集计划，共约123万套（间）。 保障性租赁住房REITs试点加速落地 ，3单试点项目撬动100亿，解决其前期投入大、回报周期长的资金来源痛点。7月29日红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复，同日华夏北京保障房中心REIT完成证监会及上交所受理。相比传统债务融资方式，基础设施REITs作为权益型融资，其“将拥有长期稳定现金流的优质资产上市”的融资特性与保障性租赁住房前期投入大、回报周期长的投资特点高度契合。REITs将持续为此类企业提供长期权益性资金，有效缓解保障性租赁住房投资建设的资金压力。 租金水平大幅低于同类型市场产品，投资收益率在4.3%左右。①红土创新深圳人才安居REIT包含4个保障性租赁住房项目，且均位于深圳市核心区域或者区域的核心位置，包含1830套保障性租赁住房，按照其投资性房地产资产评估，综合平均单价为6892元/平。出租率在98%以上，租金价格仅为同地段、同品质市场住房租金的60%左右，四个项目的租金在14.52~59.74元/平方米/月范围，测算预计2022年下半年和2023年投资人净现金流分派率分别达到4.24%、4.25%；②中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓和珩琦公寓，包含4665套房源，按照其投资性房地产资产评估，其平均单价分别为6237元/平和5952元/平。两个公寓出租率均在99%以上，平均租金分别为32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月，其租金定价均低于周边同类型公寓价格20%-50%左右，测算预计2022年和2023年的现金分派率分别约4.33%、4.34%。 保障性租赁住房REITs试点落地项目将推动保障性租赁住房服务模式向市场化 、专业化转型。目前全国各地保障性租赁住房普遍在建设阶段，已投入运营的项目较少，试点落地项目通过运营管理服务协议约定，促进形成专业化的运营管理机构，设置激励服务费等方式，为此类项目提高运行效率，将进一步提升保障性租赁住房服务能力。除了金融支持以外，在供应保障上各地也相继出台具体措施，因此推荐早已布局的国央企，保利发展、万科、招商蛇口等。 风险提示：租金水平增长不及预期，出现较高空置率。 表1:重点公司盈利预测