从“存量包袱”到“有效供给”：保障性租赁住房存量资产盘活路径研究

保障性租赁住房存量资产盘活路径研究总结

核心观点与背景

2026年《政府工作报告》明确提出探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房，标志着存量资产盘活成为稳定房地产市场的重要政策抓手。各地政策与实践推动存量保租房盘活从试点走向制度化、规模化，旨在化解房地产市场库存压力与保障新市民住房需求的结构性矛盾。

主要盘活模式

存量资产盘活形成三大主要路径：

1. 收购转化模式：政府指定国企或市场化主体收购存量商品房，经改造后纳入保租房体系。典型案例包括合肥市收购龙湖地产自持租赁住房、杭州市收购万科河语光年府等。
2. 存量改建模式：将闲置或低效的非居住房屋（如商办、厂房）改造为保租房。北京、广州、深圳等地通过政策推动该模式制度化，如北京西城区教子胡同老厂房改建宿舍型保障房。
3. 住房收购置换模式：政府国企收购居民小户型住房，改造后纳入保租房体系，同时为居民提供新房置换支持。上海静安区完成首例收购置换，江苏太仓、山东济南等地推出“以旧换新”“全款收旧房”等创新实践。

金融工具创新

形成“再贷款—专项债—REITs”多层次金融支持体系：

• 保障性住房再贷款与专项债组合：青岛、上海、滁州等地通过专项债+再贷款+银团贷款模式支持存量房收购。例如青岛海发集团获1.6亿专项债及8.9亿银团贷款。
• REITs：8只保租房/公租房REITs已上市（2025年末），规模121.47亿元，出租率超90%。华夏基金华润有巢REIT首例向原持有人配售扩募，深圳安居集团发行47.41亿元租赁住房类REITs。

盘活建议与经验

1. 三位一体机制：政府引导、国企实施、市场运作，明确分工协同。
2. 需求导向机制：以需定购，精准匹配产业集聚区、交通枢纽等区域需求。
3. 灵活定价策略：合肥、杭州、上海等地采用重置成本法、市场比较法及房票机制，建议全国层面建立定价指引。
4. 多元融资体系：专项债+再贷款+商业银团贷款+REITs，实现全周期资金支持。
5. 专业化运营：引入租赁运营机构，通过增值服务提升综合收益。

展望

存量资产盘活已进入深化阶段，通过机制保障、灵活定价、融资支持、专业运营等手段，有望推动保租房从单纯民生工程向可盈利、可循环的市场化业务体系转型，实现“存量包袱”向“有效供给”的转变。