2026两会观察｜从“存量盘活”到“增量培育”：REITs服务新质生产力发展

结构融资部|黄丹妮 2026年3月24日 2026年作为“十五五”开局之年，全国两会明确了“质量与效益并重”的经济发展转型方向。在此背景下，不动产投资信托基金（REITs）作为稳投资、补短板的有效政策工具，通过“由重转轻”的资本循环机制，将沉淀的存量资产转化为孵化科技创新的耐心资本，同时，以商业不动产、数据中心等为载体的新类型REITs，服务于科技创新和产业升级的空间需求，在服务国家战略、助力新质生产力发展方面能够发挥较好的支持作用。 一、政策导向：锚定“十五五”高质量发展，以REITs市场建设赋能新质生产力 “ 十 五五 ” 规划 纲要指 出 ，应 “ 积极 推动基 础 设施 领 域不 动产投 资 信托 基 金（REITs）常态化发行”。从中央顶层设计到地方具体实践，政策合力正加速形成，旨在通过金融创新赋能新质生产力。全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春在两会小组会议中提出“现在是我国发展REITs的黄金时期，应该把REITs从产品发展为一个市场”。证监会主席吴清在今年两会期间明确表示，将“加强债券、REITs和资产证券化市场建设，不断丰富产品和工具，更加精准有效地服务新质生产力发展”。这些重要论述为REITs市场的深化发展指明了方向，即不仅要实现常态化发行，更要提升其服务实体经济、特别是服务科技创新的能力。 1、REITs成为优化存量资源配置、承载增长动能转型的有效工具 回顾我国REITs发展，试点范围不断扩容，发行节奏趋于平稳，逐步迈入常态化发行新阶段。REITs不仅是融资手段，更是生产要素配置方式的深刻变革。当前，中国经济正从大规模投资拉动的外延式增长，转向更注重效率与创新的内涵式增长。在这一转型过程中，各地需要盘活积累的大量社会存量资产（如产业园区、仓储物流、商业楼宇），提升资源配置效率。REITs通过将具备稳定现金流的资产转化为标准化金融产品，打通了存量资产与资本市场之间的通道，使沉淀的资产得以流动，进而将回收的资金重新投入到科技创新、产业升级等新质生产力的培育中。 2、多地政策协同发力，精准有效服务新质生产力发展 新质生产力以科技创新为核心驱动力，其培育需要“耐心资本”的长期陪伴，也需要与现代化产业体系相匹配的空间载体。然而，传统的重资产运营模式往往沉淀大量资 金，导致企业研发投入受限、资本周转效率低下。REITs的核心价值恰在于打通了不动产市场与资本市场的连接，实现了资金“由重转轻”。 2025年2月，中国证监会《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》指出，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，将REITs定位为服务科技创新和新质生产力的重要金融工具；2025年5月，福建省《关于进一步推动资本市场服务科技型企业高质量发展的若干措施》明确，支持大数据、人工智能、物联网等新型基础设施领域项目发行REITs产品，并鼓励回收资金用于科技创新领域投资，有效引导了资本要素向新质生产力领域精准集聚；2025年9月，成都市《成都市要素市场化配置综合改革试点实施方案》提及推动基础设施REITs健康发展和聚焦人工智能、航空、航天、新型能源、自主可信计算、信息安全等新业态新领域推动生产要素向发展新质生产力集聚；2025年11月，国家发展改革委办公厅《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》明确将新型基础设施列为可申报行业，进一步明确了新质生产力相关资产的准入标准，为新兴领域项目发行REITs提供了政策依据。这一系列政策部署，以及与“十五五”规划纲要、两会相关内容的联动，标志着金融服务实体经济、赋能科技创新的顶层设计与地方实践已逐步形成强大合力。 二、内在机理：打通“存量盘活”与“增量培育”，构筑产融结合的双轮驱动 REITs作用于新质生产力的发展的内在逻辑可以从“存量盘活”与“增量培育”两个维度进行分析。 1、资本循环的“由重转轻”：为新质生产力注入“耐心资本” 新质生产力的核心在于技术创新，但高科技企业往往面临研发投入大、回报周期长的困境，迫切需要耐心资本加入。然而，许多承载产业发展的主体——如产业园区运营商、科技地产开发商——长期陷于“重资产持有”的泥潭，大量资金沉淀在物理空间上，无力对前沿技术进行大规模投入。REITs通过将成熟的产业园区、研发中心等资产打包发行上市，原始权益人能够收回前期投资，实现“投、融、管、退”的资本闭环。回收的资金不再用于简单地“盖房子”，而是可以转化为孵化器的种子基金、产业引导资本，投向更具潜力的科创企业。这种“由重转轻”的商业模式变革，使得REITs成为连接“存量资产”与“耐心资本”的桥梁。正如全国政协委员解冬在两会中提出，要引导更多长期资本投早、投小、投硬科技，而REITs提供的退出渠道，恰恰是吸引这些资本进入科创领域的前提。 2、新类型资产的涌现：为科技创新提供空间载体 新质生产力的培育离不开现代化的空间载体。从两会的政策动态来看，REITs的资产类型正在迅速拓展，精准对接新质生产力的多元需求。一是商业不动产REITs：自2025年12月31日，证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》及相关配套规则以来，截至2026年3月15日，首批15家商业不动产REITs已经申报，这不仅是资产类型的扩容，更意味着商业中心、写字楼等可以承载总部经济、 现代服务业的空间，得以对接资本市场，通过市场化手段优化资源配置。二是数据中心与算力基础设施：随着“东数西算”工程的推进，算力已成为新的生产力。REITs正是实现算力基础设施投融资循环的关键工具。截至2026年3月15日，已成功发行并上市2只数据中心的公募产品（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT），合计募资规模69亿元，这不仅是我国基础设施REITs市场首次覆盖数据中心这一新型算力基础设施资产类型的里程碑突破，更是资本市场服务“东数西算”国家战略、培育新质生产力、打通算力基建“投融管退”良性循环的关键实践。 3、金融服务的深化：赋能科技企业全生命周期 在企业初创期，REITs引导保险、社保等长期资本投向算力新基建，搭建稳定算力底座，为AI、云计算等科技企业提供低成本技术支撑；成长期，REITs通过盘活数据中心等存量资产，帮助科技企业回笼资金，缓解重资产运营压力，助力技术研发与规模扩张；成熟期，REITs构建“投融管退”闭环，推动企业从重资产持有向轻资产运营转型，聚焦高附加值环节。REITs不仅丰富了科技企业融资渠道，更推动金融资源向新型基础设施倾斜，实现“金融支持算力基建、算力赋能科技发展”的良性循环，为培育新质生产力、推动科技企业高质量发展提供坚实保障。 三、挑战破局：筑牢多维支撑体系，构建REITs服务新质生产力发展的良性生态 尽管REITs赋能新质生产力的前景广阔，但其迈向成熟市场的道路仍面临多重挑战：产品结构层面，现行契约型架构导致法律关系错综复杂，且税收中性机制的缺位推高了运营成本；资金层面，投资者结构尚显单一，社保、养老金等长期“压舱石”资金入市不足，加剧了市场波动风险；估值层面，面对数据中心等新兴业态，传统估值模型相对滞后，技术迭代带来的定价难题亟待破解。 为释放战略潜能，需从三方面协同发力：一是夯实制度基石，推动公募REITs向公司型或信托型转型，出台专项税收政策确立税收中性地位，降低全周期成本。二是引入“耐心资本”，完善考核机制，明确长线资金配置比例，推动纳入沪深港通，引导市场从“交易博弈”转向“长期持有”。三是强化科技属性导向，针对新质生产力载体建立差异化估值体系，纳入技术迭代率等关键指标，并设立“科创REITs”绿色通道，鼓励回收资金定向再投资早期科技项目。通过制度完善、资金引入及估值创新，打通“资本—产业”良性闭环，进一步构建REITs服务新质生产力的良性生态。 作为“十五五”开局之年的重要金融抓手，REITs从存量盘活到增量培育的进阶，正成为赋能新质生产力的关键纽带。其通过资本循环革新、资产类型扩容和金融服务的深化，持续推动产融深度融合，为科技创新和产业升级注入长效动力。唯有持续完善制度、优化资金结构、创新估值体系，才能让REITs的金融价值充分释放，真正成为服务高质量发展的坚实支撑。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。