根据所提供的文字内容进行总结归纳，我们可以得出以下要点：
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政策支持与消费基础设施建设：国家发改委首次以书面形式支持消费基础设施建设，特别强调了百货商场、购物中心等商业项目可以发行REITs，旨在通过金融手段支持消费增长。
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商业地产REITs项目申报：零售商业领域，尤其是百货中心和成熟的购物中心，被认为在消费恢复和扩大方面具有优先级优势。此外，存量较大的购物中心和商业改造空间，使得这类项目在REITs试点中更具潜力。
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REITs发行的关键因素：企业选择发行REITs的主要因素包括能否实现正杠杆退出、存量或可替代融资成本与回笼资金再投资的收益率比较。根据分派率和管理费用等成本，估算的REITs真实融资成本大约在4.5%-5%区间，这意味着商业地产项目至少需要达到5%的成本收益比率以实现正杠杆退出。
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美国商业地产REITs表现：美国商业地产REITs在不同经济周期中表现出多样化的收益，尤其是在零售领域。长期视角下，美国零售类REITs的年化综合总回报率为7.36%，高于美国十年期国债收益率约3%，显示出长期投资的吸引力。
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国内商业地产REITs上市预期影响：国内REITs市场的开放有望通过信息披露和资产盘活机制，提升底层资产的价值发现。短期内，REITs底层资产可能面临估值溢价，但对原始权益人的价值重估作用有限。长期来看，优质基础设施资产和高效的运营管理能力将有助于REITs维持高溢价状态。
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投资建议与风险提示：支持消费基础设施建设的政策有望为商业地产行业带来新的发展机遇。预计三年内整体REITs IPO规模可达三千亿元，其中零售类REITs规模可能达到千亿。投资建议关注A股和H股中具有商业地产投资潜力的公司。然而，政策执行的不确定性、不动产经营风险以及REITs和购物中心增长空间的测算误差都是需要注意的风险因素。
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商业地产领域金融创新：国家发改委的政策文件标志着商业地产REITs试点领域的进一步放宽，这将为商业不动产提供完整的融资、投资、管理和退出链条，促进资产价值发现和运营效率提升。此外，它有望刺激消费条件改善和市民消费意愿的提升，为商业地产行业带来新一轮发展机遇。
综上所述，国家政策的推动和市场环境的变化为商业地产REITs的发展提供了新的机遇，同时也伴随着一定的挑战和风险。对于投资者而言，了解这些动态并谨慎评估风险是至关重要的。
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