进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见
2022.06 5月25日，国务院办公厅发布了《进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（下文简称“意见”），在该“意见”中，国务院就盘活存量资产的背景、重点方向、盘活方式、政策支持、获得资金投向等方面给出了明确的政策指向。在目前急需稳定经济增长大盘、主动防疫以及复杂的国际形势的共同叠加下，“意见”的推出对于有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，提升基础设施运营管理水平，拓宽社会投资渠道，合理扩大有效投资以降低政府债务风险，降低企业负债水平等方面具有重要意义，同时，也对2022年下半年中国商业地产市场的发展释放了积极的信号，在基础设施REITs的快速发展，推动保障性租赁住房的发展，社会资金参与到城市更新、TOD建设和国有资产处置等方面拓展了诸多可能性。 “意见”出台背景： 进入2022年，疫情在全国多地散点爆发，一些大型城市如北京、上海、深圳等均受到严重波及，导致社会经济活动停滞，2022年一季度，中国GDP增速为4.8%，而据穆迪研究的预测，二季度中国GDP的增速可能会进一步下滑，至全年最低位，这给全年GDP实现5.5%的增速带来了巨大的挑战（图一），也因此，2022年下半年的经济增长显得尤为重要。 企业纾困，政府也在不断加大减税降费的各项措施，国务院预计今年全年退减税总量将达2.64万亿元。此外，为了避免出现系统性风险，中央政府还要严控地方政府债务。财政收入减少、支出增加、发债谨慎让当前政府面临巨大的财政压力。在这种背景下，从国有存量资产下手，对低效和无效资产进行处置，对优质资产进行盘活，引入民间资本参与，让政府财政获得资金，进一步投入到新的基础设施建设中就变得尤为重要。与此同时，国资运营机制将变得更加灵活，资源配置效率提高从而释放出新的经济增长的动能，增加就业，并可以让民营资本获得需要的资产或一些优质项目的经营权或收益权，从而实现双赢。 在所有拉动经济增长的措施中，基建投资无疑是在短时间内最能够有效拉动经济增长的方式，而基础设施建设投资的力度和政府的财政投入有直接的相关性。在防疫的大背景下，政府不但需要在防疫上投入资金，同时，为了给 “意见”中提及的重点领域涉及到存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括产业园区和仓储物流等。此外，老旧厂房、文化体育场馆，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产也在“意见”列出的需盘活名单中。 经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，国有资产规模也在稳步提高，2020年全国国有企业资产总额达268.5万亿元，较2017年增长了46%（图二）。 这些沉淀的国有资产集中在国企擅长的领域如基建投资、民生事业、战略新兴产业等，但经过多年的运营，有些资产逐渐成为低效甚至无效资产。一些过往的划拨用地、工业用地位于城市核心地带，造成土地资源的浪费；一些对运营能力要求较高的资产由于缺乏专业的管理导致亏损；一些港口由于城市的发展亟需重新梳理产业或进行产业提升；一些奥运、全运之后的场馆需要进行用途和功能的盘活改造；城市在退二进三过程中闲置出来的大量厂房亟待合理利用等等。因此，近几年，地方政府在有序推动城市更新、盘活存量资产方面的意愿强烈，但由于城市更新需要注入大量资金，很难单独依靠政府的资金投入，因此引入民营资本参与城市更新成为其中 重要的投资主体就变得尤为重要。过去几年，我们看到大量经由民间资本参与改造的成功案例，这些项目的成功改造有的实现了土地价值和项目品质或功能的提升，有的则借由改造实现了产业的导入和升级。同时，对一些不属于公司主业的物业，通过出售变现，有效改善和补充了企业的现金流，放大了企业的资产效益。 不过，从过往的经验看，国有企业往往对于自有资产的梳理、提升和处置的动力不足，借由本次“意见”的发布，从政策的角度为国有资产进一步向社会资本开放打开了一个新的窗口，为未来国有企业未来在资产盘活和在城市更新中更多的引入民间资本提供了推动力。 “意见”在盘活存量资产的方式上提及了要推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。 传统的城市更新前期投入大，对运营能力要求高，且盈利周期长，一些有产权纠纷和瑕疵的项目如需变现流程较为复杂，往往也需要更长的时间，因此，一些有稳定回报的项目通过资产证券化的方式进行融资成为目前国有企业盘活存量资产的首选。 基础设施REITs的发行可以减少存量资产对企业的资金占用，加速资金回笼，回笼资金则用于新项目建设，形成投融资的良性循环。这种方式可以降低政府债务风险，尤其在当前地方政府债务压力较大，融资有难度的情况下，通过盘活存量既可以扩大有效投资，又避免了过去无序举债的现象。 探索促进盘活存量和改扩建有机结合。吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源，例如地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发、保障性租赁住房小区、经营性公共服务空间开发等模式，有效盘活铁路场站及周边可开发土地等资产，提升项目收益水平。在各级国土空间规划、相关专项规划中充分考虑老港区搬迁或功能改造提升。 2020年4月30日，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》正式发布之后，截至2022年5月，国内基础设施公募REITs共有12支 产 品 成 功 发 行， 总 发 行 规 模 达458亿元，起到了良好的融资效果。已成功发行的REITs包括4单产业园区、2单仓储物流、4单高速公路和2单生态环保基础设施。2022年5月30日，证监会办公厅与国家发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，要求推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。这意味着保障性租赁住房REITs试点正式启动，基础设施REITs多元化扩容又迈出实质性一步。此外，清洁能源、新基建等行业也在积极参与基础设施REITs试点，对产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保等行业的REITs规模也在持续扩大。多个政策的密集出台为基础设施公募REITs的发展提供了有力的政策保障，预计今年会有更多的基建公募REITs获批投放市场，为新项目的建设提供更有力的资金支持。 2021年2月国务院印发的《国家综合立体交通网规划纲要》明确提出要“推进以公共交通为导向的城市土地开发模式”（简称TOD）。TOD强调以公共交通为中心，通过交通设施的衔接与互通来提升周边物业的价值与收益。目前，参与轨道交通投资的主要以央企、地方国企和融资平台为主，社会资本参与项目的机会较少。而铁路场站周边可开发土地则是良莠不齐，对于优质地块政府通常自行开发，而用来吸引社会资本参与的则多是开发难度大、盈利能力低的地块。与之相对应的是，社会 资本对轨道交通场站周边的土地开发十分感兴趣，但一方面苦于没有渠道介入，另一方面出于对项目盈利能力的考量让他们难以介入。在目前政府财政较为紧张的情况下，本“意见”的出台有望让社会资本能够参与到这个板块的开发和建设中，从而形成政府、轨道交通集团、投资人和市民多赢的格局。 国家统计局的数据显示，截止到2020年，我国共有万吨级以上的港口2592个，这其中，很多港区面临搬迁或功能及产业的改造提升。一些开埠时间较早的港口其区位经过多年的发展已经成为城市的一部分，有些甚至位居城市核心地段，因此不但面临港口的搬迁，同时还要围绕新港进行新城建设，而原有港口由于已经不再具备港口功能，因此需要全面提升产业，从原有的制造业升级到服务业，通过大量的资金投入盘活既有资产，实现土地价值的全面提升。社会资本在这类升级改造中通常可在拿地后期获得发展机会，而本次“意见”的出台也为社会资本在老旧港区的搬迁和功能改造提升方面拓展了新的可能性。 小结： 稳住经济基本盘是当前经济工作的头等大事，要完成这样的任务，对于地方政府而言最大的问题是钱从哪儿来，在稳增长保就业的巨大压力下，在防止地方政府进一步扩大隐性债务的红线下又能有效筹借到比较多的资金来实现稳增长保就业的问题，“意见”的出台为解决这个问题提供了方向和路径。 业务联系人 从市场的角度看，“意见”的实施可以有效推动基础设施公募REITs的发展，让国企在盘活存量资本方面不断拓宽新的思路，从以往对存量项目用改造升级等传统方式实现价值提升转向将项目投入资本市场的运作，从而能更速获取资金投入到新的项目建设。而对于那些低效或无效资产，“意见”的实施让我们有望在市场上看到更多的国有资产的转让，这一方面可以让国有企业甩掉包袱，通过转让资产获取现金流，同时也可以让投资者有更多的项目选择。此外，TOD建设、港区的新城建设和产业升级等过往社会资本进入机会较少的板块则有望进一步向社会资本放开，从而实现多赢局面。 李志荣环球董事，大中华区副总裁大中华区资本市场部主管francis.cw.li@cushwake.com 陶汝鸿大中华区副总裁大中华区策略发展顾问部主管alva.yh.to@cushwake.com 陈家辉大中华区估价及顾问服务部主管董事总经理andrew.kf.chan@cushwake.com 大中华区研究团队联系人 张晓端华南区xiaoduan.zhang@cushwake.com 林荣杰大中华区james.shepherd@cushwake.com 贾萱华西区ivy.jia@cushwake.com Shaun Brodie华东区shaun.fv.brodie@cushwake.com 薛惠珍台湾wendy.hj.hsueh@cushwake.com 陈健珩香港keith.chan@cushwake.com 这篇报告是由戴德梁行北中国区研究部主管魏东所撰写。为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业等。魏东同时也是我们大中华区政策研究卓越中心的负责人。如对戴德梁行北中国区及政策研究有任何问题，请联系： 魏东戴德梁行首席政策分析专家华北区研究部主管sabrina.d.wei@cushwake.com 关于戴德梁行 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有50,000名专业员工。在大中华区，我们的22家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2021年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本刊物刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对刊物中所载市场或物业的全面描述。刊物中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于刊物中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在刊物中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©戴德梁行2022年
