发行商业不动产REITs，盘活资产和增强经营能力

招商积余(001914)[Table_Industry]房地产/金融 本报告导读： 公司通过发行商业不动产REITs，盘活旗下深圳和昆山的商业不动产，参与配售比例不低于20%，有助于分享资产增值和增强长期可持续经营能力。 投资要点： 项目标的为公司旗下深圳和昆山的商业不动产。商业不动产项目系指：（1）招商理财的全资子公司汇港实业持有的位于深圳市南山区太子路的深圳太子广场项目；（2）公司的全资子公司昆山招航持有的位于昆山市玉山镇萧林中路的昆山招商花园城项目。其中，深圳太子广场项目业态为办公，于2020年正式开始营业，项目包含：建筑面积合计6.37万平的地上办公，以及地下472个地下车位。昆山招商花园城项目业态为商业零售，于2015年正式开始营业，项目包含：地下及地上建筑面积合计11.85万平的商业；建筑面积合计6.01万平的地下车库；建筑面积合计5154.24平米的地下设备用房。 原始权益人配售REITs不低于20%，有助于分享资产增值。该REITs的主要产品要素包括：1、原始权益人或其同一控制下的关联方参与商业不动产REITs份额战略配售的比例不低于该次基金份额发售数量的20%。2、收益分配方式是，商业不动产REITs应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，在符合分配条件的情况下收益分配次数每年不少于1次。3、投资目标为商业不动产REITs存续期内按照基金合同的约定主要投资于专项计划，并持有其全部份额，最终取得商业不动产资产完全所有权。 我们认为，这将有利于盘活公司旗下商业不动产资产，进一步促进资产管理业务的良性发展，打通公司商业不动产全生命周期的运营效益，从而增强公司长期可持续经营能力。 风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险。 管理规模稳步扩张，费用控制成效显著2026.03.20营收利润双位数增长2025.10.31业绩稳增，非住业态持续领跑2025.08.29存量贷款置换，资金效率提升2025.06.04市场化拓展驱动业绩稳增2025.05.08 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 电话（021）38676666