REITs市场跟踪双周报：首批商业不动产REITs发行中 不同资产类型市场表现分化

REITs市场跟踪双周报： 首批商业不动产REITs发行中不同资产类型市场表现分化 报告日期：2026年05月26日 报告摘要： 1）发行市场 本期今年第四只REIT完成募集，即将成立，发行规模为13亿元，平均配售比例为0.30%。今年REITs发行的配售比例仍然很低，平均为0.40%。目前首批4只商业不动产REITs正在发行中，合计发行规模将超过200亿元。截止目前，今年已发行REITs的数量和规模较去年同期有明显下降。但若将当前正在发行的REITs计算在内的话，2026年上半年发行数量接近去年同期，发行规模较去年同期接近翻倍。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为82只，REITs规模为2245亿元，其中产权REITs规模领先特许经营权REITs超300亿元。本期REITs市场整体小幅下跌-0.89%。其中产权REITs下跌-1.88%，主要受产业园和仓储物流跌幅较大的影响，而特许经营权REITs上涨0.52%，且各类型资产均不同幅度上涨。今年以来REITs整体微跌-0.61%，特许经营权REITs表现明显好于产权REITs，不同资产类型业绩出现分化。而过去一年REITs整体下跌-7%，仅消费设施和生态环保上涨。 3）分红情况 本期REITs分红数量为12只，分红金额为10亿元，较上期明显增加。今年以来REITs市场共分红43.61亿元，分红收益率为1.90%，高于股票市场。过去一年REITs市场分红收益率为5.27%，其中产权REITs过去一年分红收益率为3.77%，特许经营权REITs为7.36%。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）估值情况 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.98，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源REITs、生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。 风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs作为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。 一、发行市场 1、本期发行情况 今年第四只REIT完成募集，成立在即，发行规模预计为13亿元，平均配售比例为0.30%。今年4只REITs发行的配售比例仍然很低，平均为0.40%。目前首批4只商业不动产REITs正在发行中，合计发行规模将超过200亿元，涉及的商业形态有购物中心和办公楼等。 截止目前，今年已发行成立3只REITs，发行数量比去年同期下降-57%，发行规模合计80.82亿元，较去年同期下降-29%。其中收费公路发行2只，规模合计71.55亿元，保障房发行1只，规模9.27亿元。如果将当前正在发行的REITs计算在内的话，2026年上半年发行数量接近去年同期，但发行规模较去年同期接近翻倍。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共有基础设施REITs储备项目17单，获批项目1单，为保障房扩募。产权项目共8单，包含2单扩募项目，其中保障房3单、产业园2单、仓储物流2单、消费设施1单。特许经营权项目9单，其中清洁能源5单、收费公路3单、供热设施1单。本期新受理项目3单。 商业不动产项目共受理16单，无获批项目，储备项目经营业态为购物中心、办公楼、酒店、公寓及水上乐园等，其中多单项目涉及多种业态。本期1单项目状态更新。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为82只，其中产权REITs共54只，特许经营权REITs共28只。最新REITs规模为2245亿元，其中产权REITs规模为1297亿元，特许经营权REITs规模为949亿元，两者规模差距仍维持300多亿元。 本期REITs市场整体小幅下跌-0.89%，表现略差于沪深300，好于中证500及中证红利。本期产权REITs跌幅较大，为-1.88%， 其中产业园和仓储物流跌幅较大，超-3.5%，带动产权REITs指数下行，数据中心微跌，而保障房和消费设施微涨。特许经营权REITs本期上涨0.52%，各资产类型均不同程度上涨，其中生态环保和供热设施涨幅超0.9%。 今年以来REITs市场微跌-0.61%。今年来产权REITs下跌-2.52%，但不同资产类型出现分化，其中数据中心表现最好，涨幅超8%，而仓储物流和产业园跌幅超-6%；特许经营权REITs今年上涨2.31%，好于产权REITs，且不同资产类型均不同程度上涨，其中水利设施涨幅接近10%，其次为生态环保涨幅超4%。 过去一年来看，REITs整体下跌-7.02%，明显不及股票市场，且不同类型出现明显分化，其中上涨的资产类型是生态环保和消费设施，涨幅分别为3.57%和1.41%，其他类型均不同程度下跌，跌幅较大的是产业园和仓储物流，跌幅分别为-17%和-10%。 本期各类型REITs活跃度较上期明显提升，其中产权REITs活跃度提升更大。本期REITs整体换手率也有提升，已经明显高于中证红利，仍低于沪深300，其中数据中心日均换手率接近1%。近期REITs市场与股市和债市仍维持正相关性。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初 期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2026/5/11至2026/5/22，上期时间段指2026/4/27至2026/5/8，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。 三、分红情况 本期有12只REITs分红，数量较上期持平，分红金额为10.14亿元，较上期大幅增加。2026年REITs市场共分红43.61亿元，分红收益率为1.90%，明显高于股票市场。 今年特许经营权REITs分红金额为22.10亿元，主要来源于收费公路和清洁能源，2026年分红收益率为2.45%，水利设施今年未进行分红；产权REITs今年分红金额为21.51亿元，主要来源于消费设施和产业园，分红收益率为1.54%，明显高于中证红利，其中两只数据中心REITs本期进行了成立以来的首次分红，合计分红金额为3亿元。 从过去一年分红情况来看，REITs整体分红收益率为5.27%，略高于中证红利。特许经营权REITs分红收益率为7.36%，其中收费公路较高为8.48%，而清洁能源分红收益率较低为4.82%；产权REITs过去一年分红收益率为3.77%，低于中证红利指数，高于沪深300指数，其中仓储物流最高，为3.90%，而保障房分红收益率较低，为2.70%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs高于产权REITs，目前分红比例高于90%的仅有收费公路和生态环保，而供热设施和数据中心低于80%。预计未来REITs密集分红将延续。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 3）考虑到华夏基金华润有巢REIT扩募采用了向原持有人配售的方式对分红收益率计算的影响，保障房REITs分红收益率计算剔除了华夏基金华润有巢REIT。 2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、估值情况 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为22.98，明显高于沪深300和中证红利，也明显低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，平均为32.65，接下来是消费设施，估值为24.33，仓储物流和产业园在21左右，估值最低的是数据中心，为17.53。 从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为22.47，略低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值相对较低。值得注意的是，数据中心的P/EBITDA明显高于P/可供分配金额，可能与可供分配金额计算过程中存在应收和应付项目的大额变动有关。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.17%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。 考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权REITs的股息率为 4.58%，其中数据中心股息率最高，为5.87%，其次为产业园REITs，为5.19%，而保障房REITs股息率为3.08%。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/（最新价格-单位未分红收益），只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/（最新价格-单位未分红收益率）；股息率1为过去一年实际分红收益/（最新价格-单位未分红收益），分红比例为过去一年实际分红收益/可供分配金额。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs和清洁能源REITs，最后为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投