REITs市场跟踪双周报：二级市场整体平稳 不同类型表现分化

一、发行市场

• 本期仅华泰苏州恒泰租赁住房REIT发行，规模13.67亿元，存续年限低于项目土地使用权剩余年限。
• 2025年已发行6只REITs，发行数量与去年同期持平，规模100亿元，同比下降35%。
• 底层资产类型包括仓储物流（2只）、消费基础设施、产业园、供热设施和保障房。
• 沪深交易所共受理18单REITs储备项目，扩募项目6单，新增项目1单（消费基础设施）。

二、二级市场

• 南方顺丰物流REIT上市首日涨幅13.53%，低于其他新发REITs。
• REITs市场规模达1912亿元，产权REITs规模994亿元，特许经营权REITs规模918亿元。
• 本期REITs市场微涨0.22%，好于主要股票指数，尤其在4月7日A股下跌时表现平稳。
• 今年以来REITs市场涨幅12.18%，领先股票指数，产权REITs表现好于特许经营权REITs。
• 产权REITs涨幅14.50%（消费基础设施表现最好），特许经营权REITs上涨9.93%。
• 本期交易活跃度下降，保障房、消费基础设施、清洁能源活跃度下降，供热设施活跃度提升。

三、分红情况

• 本期9只REITs分红，金额6.18亿元，较上期下降。
• 2025年分红收益率1.39%，高于股票市场。
• 特许经营权REITs分红收益率1.82%，产权REITs为1.02%，但高于中证红利指数。
• 过去一年特许经营权REITs分红情况明显优于产权REITs，清洁能源和收费公路分红收益率超10%。
• 由于强制分红，不同类型REITs成立以来分红比例均较高，特许经营权REITs高于产权REITs。

四、投资价值分析

• 产权类REITs估值（P/可供分配金额）为26.45，高于沪深300和中证红利，仓储物流估值较低，保障房估值较高。
• 产权类REITs估值（P/EBITDA）为25.47，消费基础设施估值最低。
• 产权类REITs股息率（实际分红收益）为4.74%，仓储物流股息率最高，保障房股息率最低。
• 特许经营权REITs更适合用内部收益率估值，清洁能源内部收益率最高，其次为生态环保，最低为收费公路。
• 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源。

五、主要政策

• 政策支持文化旅游、新型基础设施、科技创新产业园区、健康养老等领域项目发行REITs。
• 推动REITs常态化发行，向民间资本推介项目，扩围扩容。