REITs市场跟踪双周报：产权REITs发行加快，二级市场表现分化

宏观数据点评证券投资基金研究报告/基金市场周报 REITs市场跟踪双周报：产权REITs发行加快二级市场表现分化 报告日期：2025年05月16日 报告摘要： 1）发行市场 本期华泰苏州恒泰租赁住房REIT完成发行，发行规模为13.67亿元，其平均配售比例为0.29%，创今年来新低。2025年已发行7只REITs，发行数量比去年同期增长17%，发行规模合计113亿元，较去年同期下降26%，相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势。本期1单REITs项目获批，2单新增项目。 上海证券基金评价研究中心 2）二级市场 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 目前REITs市场产品数量为66只，最新REITs规模超过1900亿元，其中产权REITs规模首超千亿。本期REITs市场整体上涨0.52%，好于中证红利指数。今年以来REITs市场整体涨幅为11.47%，大幅领先股票指数。今年来各底层资产类型REITs都明显上涨，但各类型REITs表现存在明显分化，其中产权REITs今年涨幅为13.80%，而特许经营权上涨9.17%。 3）分红情况 本期REITs市场仍处在密集分红期，共有9只REITs进行分红，分红金额超过5亿。2025年REITs市场共分红34.48亿元，分红收益率为2.03%，超过主要股票指数。产权REITs今年分红收益率为1.89%，低于特许经营权REITs，但高于中证红利指数。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为26.27，明显高于沪深300和中证红利，低于中证500，其中保障房REITs估值相对较高。而消费基础设施REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs内部收益率最高，其次为清洁能源REITs和生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期1只REIT完成发行，为华泰苏州恒泰租赁住房REIT，发行规为13.67亿元，其平均配售比例为0.29%，创今年来新低。目前2单REITs项目已获批（含扩募1单），处于待发行。2025发行的7只REITs配售比例都很低，平均配售比例仅有0.69%，其中前5只平均首日涨幅为29.6%，而第6只REIT首日上涨13.5%，有明显回落。 截止目前，今年已发行7只REITs，发行数量比去年同期增长17%，发行规模合计113亿元，较去年同期下降26%，共涉及五种底层资产类型，其中供热设施为新发行的资产类型，具体来看：2只仓储物流REITs（规模44亿）,2只保障房REITs（规模27亿），1只消费基础设施REITs（规模15亿）、1只产业园REITs（规模11亿），1只供热设施REITs（规模15亿）。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，其中扩募项目7单，数量占比为35%。目前获批项目2单，其中1单为保障房扩募项目，1单为本期新获批的产业园首发项目。本期新增项目2单，分别为保障房扩募项目和消费基础设施项目。此外，另有5单项目状态发生变化，均为产权REITs。 当前储备项目中产权REITs最多，共14单，其中产业园5单，仓储物流2单，保障房4单，消费基础设施3单；特许经营权REITs共6单，其中清洁能源3单，数据中心2单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为66只，比上期增加一只，其中产权REITs共42只，特许经营权REITs共24只。最新REITs规模为1915亿元，其中产权REITs规模首次超过千亿，为1007亿元，特 许经营权REITs规模为908亿元，两者规模差距逐渐拉大。 本期REITs市场上涨0.52%，涨幅小于沪深300和中证500，与中证红利指数相近。本期产权REITs上涨0.90%，明显高于特许经营权REITs，但出现明显分化，其中产业园跌幅超-1%，而保障房和消费基础设施涨幅超2%；特许经营权REITs本期微涨0.05%，其中供热设施涨幅超1%，明显好于其他资产类型。 今年以来REITs市场整体涨幅为11.47%，大幅领先主要股票指数。今年来各底层资产类型REITs都明显上涨，产权REITs今年表现好于特许经营权REITs，涨幅为13.80%，其中消费基础设施REITs表现最好，涨幅超26%，明显好于其他资产类型；特许经营权REITs今年上涨9.17%，其中生态环保REITs涨幅最小。过去一年来看，不同类型分化更明显，保障房和消费基础设施涨幅超过40%，而产业园、仓储物流、收费公路和生态环保涨幅不到10%。 本期REITs交易活跃度较上期明显下降，仅清洁能源和水利设施活跃度提升。本期REITs整体换手率较上期略降，高于沪深300和中证红利，但明显低于中证500。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初 期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指4/28至5/9，上期时间段指4/14至4/25，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。 三、分红情况 本期有9只REITs分红（上期为15只），分红金额为5.01亿元（上期为8.88亿元），虽然较上期有一定幅度下降，但REITs市场仍处在密集分红期。2025年REITs市场共分红34.48亿元，分红收益率为2.03%，明显高于股票市场分红收益率。 今年特许经营权REITs分红金额为20.79亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为2.21%；产权REITs共分红13.69亿元，主要集中在消费基础设施REITs和产业园REITs，2025年产权REITs分红收益率为1.89%，虽然低于特许经营权REITs，但明显高于中证红利指数。 但从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红金额和分红收益率都明显高于产权REITs，其中收费公路REITs分红收益率超过9%，而生态环保相对较低，超过6%；产权REITs过去一年 分红收益率为4.59%，低于中证红利指数。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs仍高于产权REITs，其中成立以来分红比例高于90%的底层资产类型主要有生态环保和清洁能源。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为26.27，明显高于沪深300和中证红利，略低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，其他三种类型的估值相对较低。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为25.73，略低于P/可供分配金额，其中消费基础设施REITs估值最低。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为3.93%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.00%，其中产业园REITs股息率最高，为4.33%，而保障房REITs股息率为2.84%。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/（最新价格-单位未分红收益），只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/（最新价格-单位未分红收益率）；股息率1为过去一年实际分红收益/（最新价格-单位未分红收益），分红比例为过去一年实际分红收益/可供分配金额。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源REITs和生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加 和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。报告中对样本数据的抽样方法和结论，本公司保有最终解释权。本报告中的信息仅供参考，不构成任何投资建议和承诺。我公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。业绩表现数据仅代表过去的表现，不保证未来结果。评价结果并不是对未来表现的预测，也不应视作投资基金的建议。 本报告版权归上海证券有限责任公司所有。未获得上海证券有限责任公司事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如遵循原文本意地引用、刊发，需注明出处为“上海证券基金评价研究中心”。