REITs市场跟踪双周报：首单隧道REITs获批 二级市场表现分化

REITs市场跟踪双周报：首单隧道REITs获批二级市场表现分化 报告日期：2026年03月24日 报告摘要： 1）发行市场 本期无新发和正在发行的项目，去年同期REITs发行数量和金额分别为5只和67亿元。目前沪深交易所受理基础设施REITs储备项目15单，其中扩募项目2单，本期新获批项目2单。受理商业不动产REITs储备项目15单，涉及多种经营业态，目前商业不动产储备项目中无获批项目，本期新增商业不动产项目1单。 上海证券基金评价研究中心 2）二级市场 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 目前REITs市场产品数量为79只，REITs规模为2239亿元，其中产权REITs规模领先特许经营权REITs超过400亿元。本期REITs市场小幅震荡，整体下跌-0.49%，跌幅小于股票市场。不同资产类型表现分化，其中产权REITs跌幅接近-1%，而特许经营权REITs小幅上涨。今年以来REITs整体上涨1.72%，特许经营权REITs表现好于产权REITs。而过去一年REITs整体微跌-0.17%，产权REITs表现好于特许经营权REITs。 3）分红情况 本期REITs分红数量为3只，都为产权REITs，与上期持平，分红金额为1.12亿元，较上期增加。今年以来REITs市场共分红8.28亿元，分红收益率为0.36%，过去一年REITs市场分红收益率为5.59%，略高于中证红利，其中产权REITs过去一年分红收益率为4.02%，明显低于特许经营权REITs的7.66%。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为24.33，较上期略降，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs和清洁能源REITs，最后为收费公路REITs。 风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs作 为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。 一、发行市场 1、本期发行情况 截止目前今年无新发和正在发行的项目，去年同期REITs发行数量和金额分别为5只和67亿元。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共有基础设施REITs储备项目15单，获批项目2单。产权项目共7单，包含两单扩募项目，其中产业园、保障房和消费设施都是2单，仓储物流1单。特许经营权项目8单，其中收费公路4单，清洁能源3单，供热设施1单。本期新获批项目2单，分别为保障房扩募项目和首只隧道项目，另有3单项目状态更新。 商业不动产项目共受理15单，其中13单在上交所，目前无获批项目，储备项目涉及购物中心、办公楼、酒店、以及公寓等多种业态，其中有多单项目涉及到多种业态。本期新增1单项目，另有两单状态更新。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为79只，其中产权REITs共53只，特许经营权REITs共26只。最新REITs规模为2239亿元，其中产权REITs规模为1339亿元，特许经营权REITs规模为900亿元，两者规模差距仍维持400多亿元。 本期REITs市场小幅震荡，整体下跌-0.49%，跌幅小于股票指数，表现出一定的抗跌特性。不同类型资产出现分化，本期产权REITs跌幅较大，为-0.95%，其中仓储物流和产业园跌幅超过-1%，而保障房和数据中心小幅上涨。特许经营权REITs本期小幅上涨，连续两期好于产权REITs，而水利设施和供热设施表现较差，跌幅超-1%。 今年以来REITs市场整体涨幅为1.72%，好于沪深300，不及中证500和中证红利。今年来产权REITs涨幅为0.96%，数据中心和消费设施表现较好，涨幅超3%，而保障房表现较差，下跌超-2%，仓储物流今年也小幅下跌；特许经营权REITs今年上涨2.94%，好于产权REITs，不同资产类型涨幅相近，仅供热设施涨幅较小。 过去一年来看，REITs整体微跌-0.17%，明显不及股票市场，特许经营权REITs表现小幅落后产权REITs。不同类型出现分化，表现最好的是消费基础设施，涨幅为16%，而产业园过去一年跌幅超-11%，此外，清洁能源也明显下跌。 本期REITs活跃度较上期明显下滑，与股票市场相似，仅供热设施活跃度有明显提高。本期REITs整体换手率较上期小幅下滑，明显低于沪深300，与中证红利接近，其中换手率相对较高的资产类型有数据中心等。近期REITs市场与股市和债市的正相关性有增强趋势。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2026/3/9至2026/3/20，上期时间段指2026/2/23至2026/3/6，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。 三、分红情况 本期有3只REITs分红，都为产权REITs，数量较上期持平，分红金额为1.12亿元，较上期有所增加。2026年REITs市场共分红8.28亿元，分红收益率为0.36%，略高于中证红利。 今年特许经营权REITs分红金额为4.48亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2026年分红收益率为0.49%，生态环保、水利设施和供热设施今年未进行分红；产权REITs今年分红金额为3.80亿元，分红收益率为0.28%，高于沪深300，略低于中证红利。 从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红收益率为 7.66%，其中收费公路较高为8.41%，而供热设施分红收益率仅有3.03%；产权REITs过去一年分红收益率为4.02%，低于中证红利指数，高于沪深300指数，其中保障房分红收益率较低，为2.92%，而仓储物流相对较高，为4.10%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs高于产权REITs，目前分红比例高于90%的有收费公路和生态环保，而产业园和供热设施低于80%，目前三季度成立的数据中心REITs还未进行分红。预计未来将迎来REITs密集分红期。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 3）考虑到华夏基金华润有巢REIT扩募采用了向原持有人配售的方式对分红收益率计算的影响，保障房REITs分红收益率计算剔除了华夏基金华润有巢REIT。 2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为24.33，明显高于沪深300和中证红利，也明显低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，平均为34.17，数据中心明显偏低，为11.43，其他三种类型的估值在23左右。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为23.91，低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值相对较低。值得注意的是，数据中心的P/EBITDA与其他资产类型相近，明显高于P/可供分配金额，可能与可供分配金额计算过程中存在应收和应付项目的大额变动有关。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.02%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。 考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权REITs的股息率为4.42%，其中数据中心股息率最高，为8.87%，其次为产业园REITs，为4.80%，而保障房REITs股息率为2.96%。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/（最新价格-单位未分红收益），只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/（最新价格-单位未分红收益率）；股息率1为过去一年实际分红收益/（最新价格-单位未分红收益），分红比例为过去一年实际分红收益/可供分配金额。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs和清洁能源REITs，最后为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于 污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。报告中对样本数据的抽样方法和结论，本公司保有最终解释权。本报告中的信息仅供参考，不构成任何投资建议和承诺。我公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。业绩表现数据仅代表过去的表现，不保证未来结果。评价结