REITs市场跟踪双周报：REITs获批加快二级市场表现较好

重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。[Table_Summary]报告摘要：1）发行市场2）二级市场3）分红情况 上海证券基金评价研究中心分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102报告日期：2025年06月04日 0.76%。 一、发行市场1、本期发行情况本期2只REIT正在发行，其中中金亦庄产业园REIT为首发项目，预计发行规模为9亿到11亿元；华夏北京保障房REIT为扩募项目，是2023年首批四只REITs扩募后的第一次扩募，也是首单保障房扩募项目，采用定向扩募形式，扩募规模在8.3亿到9.5亿。目前3单REITs项目已获批（含扩募1单），处于待发行。2025发行的REITs配售比例都很低，平均配售比例仅有0.69%，今年发行REITs的平均首日涨幅为27.39%。截止目前，今年已发行7只REITs，发行数量比去年同期增长17%，发行规模合计113亿元，较去年同期下降26%，共涉及五种底层资产类型，其中供热设施为新发行的资产类型，具体来看：2只仓储物流REITs（规模44亿）,2只保障房REITs（规模27亿），1只消费基础设施REITs（规模15亿）、1只产业园REITs（规模11亿），1只供热设施REITs（规模15亿）。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势，其数量和规模占比都为86%左右。表1本期已成立和正在发行的REITs发行规模（亿元）预计9亿到11亿位于北京市经济技术开发区的的两处高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园，总建筑面积12.9万平方米，开始运营时间分别为2019年10月和12月。预计在8.3亿到9.5亿拟购入扩募资产为位于北京房山区、通州区、大兴区和海淀区的四处保障房项目，可出租面积12.9万平方米，分别于2013年到2015年开始运营。扩募完成后，该REITs合计持有6处保障房项目，可出租面积合计为24.2万平方米。数据来源：Wind资讯、上海证券基金评价研究中心、REIT招募说明书图1 2021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 底层资产存续期限备注基 金 存 续 期 为15年；土地使用权 剩 余 年 限 为13.3年。-拟 购 入 的 四 处保 障 房 项 目 土地 平 均 使 用 权剩 余 年 限 为55.4年2023年首批四只REITs扩募后的第一次扩募，也是首单保障房扩募 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序2、项目储备情况目前沪深交易所共受理19单REITs储备项目，其中扩募项目6单，数量占比为32%。目前获批的3单项目都是本期获批，其中1单为产业园扩募项目，另外2单为仓储物流和消费基础设施的首发项目。本期新增项目1单，为产业园项目。此外，另有4单项目状态发生变化，其中包含首批两单数据中心项目。当前储备项目中产权REITs最多，共13单，其中产业园5单，仓储物流2单，保障房3单，消费基础设施3单；特许经营权REITs共6单，其中清洁能源3单，数据中心2单，生态环保扩募项目1单。表2储备项目最新情况名称大类是否扩募资产类型项目状态更新日期华夏万纬仓储物流产权仓储物流已问询2024-4-15中银中外运仓储物流产权仓储物流通过2025-5-30创金合信首农产业园产权产业园已反馈2025-1-13国泰君安临港创新产业园产权扩募产业园通过2025-5-30中信建投沈阳国际软件园产权产业园已反馈2024-12-12国泰君安东久新经济产业园产权扩募产业园已反馈2025-4-24创金合信电子城产业园产权产业园已受理2025-5-20建信建融家园租赁住房产权保障房已反馈2024-4-15华夏华润有巢产权扩募保障房已反馈2024-12-23中金厦门保障房产权扩募保障房已受理2025-5-9 受理日期交易所备注2024-3-1深圳-2025-1-6上海-2024-11-29上海-2024-11-19上海-2024-11-1上海东北地区首单2025-3-31上海-2025-5-20上海本期新增2024-3-1上海-2024-11-11上海-2025-5-9上海- 二、二级市场本期华泰苏州恒泰租赁住房REIT于2025/5/21上市交易，其首日上涨29.99%，上市前三个交易日累计上涨52.82%。目前REITs市场产品数量为66只，其中产权REITs共42只，特许经营权REITs共24只。最新REITs规模为1975亿元，其中产权REITs规模仍维持千亿以上，为1039亿元，特许经营权REITs规模为936亿元，两者规模差距在百亿左右。本期REITs市场上涨1.32%，明显好于沪深300和中证500，也好于中证红利。本期产权REITs上涨0.48%，其中保障房REITs涨幅近2%，而产业园下跌-0.5%；特许经营权REITs本期上涨2.40%，明显好于产权REITs，其中收费公路表现最好，涨幅近3%，而生态环保REITs和供热REITs本期小幅下跌，表现欠佳。今年以来REITs市场整体涨幅为14.82%，大幅领先主要股票指数。今年来各底层资产类型REITs都不同程度上涨，产权REITs今年表现明显好于特许经营权REITs，涨幅为17.17%，各资产类型业绩出现一定分化，其中消费基础设施REITs表现最好，涨幅超31%，明显好于其他资产类型，而产业园REITs涨幅最小，为9.72%；特许经营权REITs今年上涨12.53%，其中生态环保REITs涨幅最小，不到1%，其他类型涨幅相近。过去一年来看，不同类型分化更明显，保障房和消费基础设施涨幅超过50%，而生态环保涨幅不到5%，其他类型涨幅在10%到20%之间。本期REITs交易活跃度较上期上升，仅仓储物流、水利设施和供热设施等活跃度下降。本期REITs整体换手率较上期略有提升，高于沪深300和中证红利，但低于中证500。图2 2021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。表3 REITs本期表现最新规模（亿）本期收益率今年收益率过去一年收益率日均成交额（亿）日均成交额增速1038.750.48%17.17%24.28%3.034.00%305.59-0.54%9.72%12.62%1.1715.79%239.450.77%14.68%10.47%0.64-13.25%176.081.92%20.11%50.22%0.60-4.67%317.640.51%31.14%52.42%0.6116.02%936.472.40%12.53%15.45%2.2526.77%628.082.91%14.05%14.11%1.3835.83%31.20-0.40%0.76%4.90%0.1314.48%226.701.83%10.84%19.12%0.6719.60%26.591.21%12.83%0.05-13.37%23.91-0.35%0.02-23.65%1975.231.32%14.82%19.63%5.2712.62%-1.16%-1.88%10.37%1992.71-23.72% 日均换手率0.80%0.85%0.90%0.75%0.65%0.76%0.67%0.68%1.01%0.65%0.33%0.79%0.32% - 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指5/19至5/30，上期时间段指5/5至5/16，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。表4收益率前五名和后五名的REITs基金简称（前五名）今年收益率基金简称（后五名）本期收益率基金简称（后五名）今年收益率华安百联消费50.43%华夏合肥高新-6.99%中金湖北科投光谷-2.96%华夏大悦城购物中47.82%中金湖北科投光谷-4.01%鹏华深圳能源-1.58%嘉实物美消费41.48%鹏华深圳能源-1.79%华夏和达高科-0.92%华夏首创奥莱40.95%博时蛇口产园-1.65%中航首钢绿能-0.50%中金重庆两江产业36.49%东吴苏园产业-1.64%建信中关村1.11%1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）计算复权收益率表5交易活跃度前五名和后五名的REITs基金简称（前五名）日均成交额增速基金简称（后五名）本期日均成交额(万)基金简称（后五名）日均成交额增速华夏合肥高新229.70%华泰紫金南京建邺产业园162.3华夏南京交通高速公路-44.57%招商基金公路高速224.52%国泰君安济南能源供热REIT197.5中金普洛斯-42.45%华泰紫金宝湾物流179.88%博时津开科工产业园199.0嘉实京东仓储-40.46%中信建投明阳智能新能源150.89%华安外高桥仓储物流205.6华泰江苏交控-36.38%工银河北高速集团高速公路145.55%中金重庆两江产业园210.4中金联东科技创新产业园-28.01%数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心图3全部REITs指数和沪深300及中证红利指数的日收益率的滚动相关系数 三、分红情况本期有7只REITs分红，分红金额为4.76亿元，虽然较上期小幅度下降，但REITs市场仍处在密集分红期。2025年REITs市场共分红41.25亿元，分红收益率为2.45%，明显高于股票市场分红收益率。今年特许经营权REITs分红金额为25.38亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为2.77%；产权REITs共分红15.88亿元，主要集中在消费基础设施REITs和产业园REITs，2025年产权REITs分红收益率为2.19%，虽然低于特许经营权REITs，但明显高于中证红利指数。但从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红金额和分红收益率都明显高于产权REITs，其中收费公路REITs分红收益率超过10%，而生态环保相对较低，仅6%；产权REITs过去一年分红收益率为4.83%，低于中证红利指数。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs仍高于产权REITs，其中成立以来分红比例高于95%的底层资产类型主要有消费基础设施REITs和清洁能源REITs。表6 REITs分红情况2025年分红金额（亿）15.885.672.57 2025年分红收益率过去一年分红金额（亿）过去一年分红收益率成立以来分红比例2.19%27.634.83%89.62%2.42%8.874.38%89.00%2.12%5.675.02%87.92% 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额表7分红收益率和分红比例前五名REITs成立以来分红比例基金简称（特许经营权）成立以来分红收益率（年化）基金简称（特许经营权）成立以来分红比例125.29%易方达深高速公路11.14%中信建投国家电投新能源107.73%100.08%中金山东高速10.89%华夏中国交建100.06%100.01%鹏华深圳能源10.74%招商基金公路高速公路100.00%100.00%中航京能光伏9.85%中航京能光伏99.11%100.00%中信建投国家电投新能源8.91%中航首钢绿能96.10%1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满