REITs市场跟踪双周报：首单保障房REITs扩募获批 二级市场表现较好

宏观数据点评证券投资基金研究报告/基金市场周报 REITs市场跟踪双周报： 首单保障房REITs扩募获批二级市场表现较好 报告日期：2025年04月10日 报告摘要： 1）发行市场 本期南方顺丰仓储物流REIT，发行规模为32.9亿元，平均配售比例1%，延续今年以来的低位。本期获批项目2单，分别为保障房扩募和首发项目。2025年已发行6只REITs，发行数量较去年同期增加20%，发行规模合计100亿元，发行规模较去年同期下降17%。 上海证券基金评价研究中心 2）二级市场 本期汇添富上海地产租赁住房REIT于3/31上市交易。目前REITs市场产品数量为65只，最新REITs规模超过1900亿元。本期REITs市场整体上涨2.16%，明显好于主要股票指数。今年以来REITs市场整体涨幅为11.93%，大幅领先股票指数。今年来各底层资产类型REITs都明显上涨，其中产权REITs今年表现好于特许经营权REITs。 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 3）分红情况 本期REITs迎来密集分红期，共有13只REITs进行分红，分红金额接近11亿，较上期大幅度提升。2025年REITs市场共分红16.31亿元，分红收益率为1.11%，超过主要股票指数。产权REITs今年分红收益率为0.85%，低于特许经营权REITs，但高于中证红利指数。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为26.26，较上期略高，明显高于沪深300和中证红利，低于中证500，其中仓储物流REITs估值相对较低，而保障房REITs估值相对较高。而消费基础设施REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期1只REIT成立，为南方顺丰仓储物流REIT，发行规模为32.9亿元，平均配售比例1%，延续今年以来的低位。2025发行的6只REITs配售比例都很低，平均配售比例仅有0.7%，平均首日涨幅为29.6%。2025年已发行6只REITs，发行数量较去年同期增加20%，发行规模合计100亿元，发行规模较去年同期下降17%。具体来看，涉及五种底层资产类型，2只仓储物流REITs（规模44亿），1只消费基础设施REITs（规模15亿）、1只产业园REITs（规模11亿），1只产供热设施REITs（规模15亿）,1只保障房REITs（规模14亿元）。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理18单REITs储备项目，其中扩募项目6单。本期获批项目2单，分别为保障房扩募和首发项目，其中保障房扩募是2023年首批4只REITs扩募以来的首单扩募项目，并且也是保障房REITs的首单扩募项目。此外，本期新增项目1单，为产业园扩募项目，另有2单项目状态发生更新。 当前储备项目中产权REITs最多，共12单，其中产业园5单，仓储物流2单，保障房4单，消费基础设施1单；特许经营权REITs共6单，其中清洁能源3单，数据中心2单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 本期汇添富上海地产租赁住房REIT于3/31上市交易，首日涨幅30.0%，前三个交易日累计上涨33.3%。 目前REITs市场产品数量为65只，其中产权REITs共41只，特许经营权REITs共24只。最新REITs规模为1904亿元，其中产 权REITs规模为985亿，特许经营权REITs规模为920亿元，前者规模明显高于后者。 本期REITs市场整体上涨2.16%，不仅好于沪深300和中证500指数，也好于中证红利指数。本期产权REITs上涨2.52%，其中仓储物流表现最弱，而保障房表现最好，涨幅超5%；特许经营权REITs本期上涨1.74%，略弱于产权REITs，其中水利设施和供热设施涨幅超4%，而生态环保微跌，也是本期唯一负收益的底层资产类型。 今年以来REITs市场整体涨幅为11.93%，大幅度领先主要股票指数。今年来各底层资产类型REITs都明显上涨，产权REITs今年表现好于特许经营权REITs，涨幅为14.21%，其中消费基础设施REITs表现最好，涨幅超20%，明显好于其他资产类型；特许经营权REITs今年上涨9.72%，不同类型表现分化，其中生态环保REITs涨幅最小。 本期REITs交易活跃度较上期略降，不同资产类型活跃度分化，其中水利设施活跃度明显提升，而供热设施、保障房和消费基础设施等活跃度明显下降。本期REITs整体换手率较上期基本持平，明显高于沪深300和中证红利，低于中证500，其中保障房REITs换手率较高的原因在于添富上海地产租赁住房REIT上市导致。 体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。 3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2025/3/24至2025/4/3，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。 三、分红情况 REITs市场迎来密集分红期，本期有13只REITs分红，分红金额为10.89亿元，较上期大幅度提升。2025年REITs市场共分红16.31亿元，分红收益率为1.11%，明显高于股票市场分红收益率。 今年特许经营权REITs分红金额为10.36亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为1.41%；产权REITs共分红5.95亿元，主要集中在消费基础设施REITs和仓储物流REITs，2025年产权REITs分红收益率为0.85%，虽然低于特许经营权REITs，但高于中证红利指数。 但从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红金额和分红收益率都明显高于产权REITs，其中清洁能源REITs和收费公路REITs分红收益率超过10%，而生态环保相对较低，超过7%；产权REITs过去一年分红收益率为5.39%，比中证红利略低。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，特许经营权REITs仍高于产权REITs，其中成立以来分红比例低于80%的底层资产类型主要有产业园。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为26.26（上期为25.46），明显高于沪深300和中证红利，低于中证500。其中仓储物流REITs估值相对较低，而保障房REITs估值相对较高。就具体产品而言，估值低于21.0的有华夏合肥高新、中金湖北科投光谷、中金普洛斯等。而估值高于30.0的除了建信中关村之外，主要集中在保障房REITs。 从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为25.29（上期为24.52），略低于P/可供分配金额，其中消费基础设施REITs估值最低。P/EBITDA估值低于21.0有中金湖北科投光谷、嘉实物美消费、中金印力消费、华夏首创奥特莱斯。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.17%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为3.99%，其中仓储物流REITs股息率最高，为4.60%，而保障房REITs股息率为2.92%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，当前产权REITs估值低于中证500指数，虽然产权REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；虽然REITs股息率接近中证红利指数，但产权REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/（最新价格-单位未分红收益），只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/（最新价格-单位未分红收益率）；股息率1为过去一年实际分红收益/（最新价格-单位未分红收益），分红比例为过去一年实际分红收益/可供分配金额。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用 内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。报告中对样本数据的抽样方法和结论，本公司保有最终解释权。本报告中的信息仅供参考，不构成任何投资建议和承诺。我公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。业绩表现数据仅代表过去的表现，不保证未来结果。评价结果并