REITs市场跟踪双周报：两单REITs获批 二级市场表现分化

REITs市场跟踪双周报（2024.5.13）：两单REITs获批二级市场表现分化 报告摘要： 1）发行市场 当前已经有6单储备项目获批，其中本期有2单获批，分别为华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT，未来一段时间或将迎来REITs密集发行期。2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、1只收费公路REIT（规模20亿）、1只清洁能源REIT（规模11亿），数量与2023全年持平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，最新REITs规模为1065.70亿元。本期REITs市场整体微涨0.14%，不同类型分化明显，产权类REITs明显好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为10.26%，好于沪深300和中证500，不及中证红利指数，特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs交易活跃度分化明显，产权类REITs活跃度大幅提升，而特许经营权REITs活跃度下滑较多。本期REITs整体换手率低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 3）分红情况 2024年REITs市场共分红29.71亿元，分红收益率为3.16%，大幅领先股票市场。过去一年REITs共分红80.25亿元，分红收益率为6.67%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.68%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.69%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 日期：2024年5月13日 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.18，相比上期略有提升，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/4/29-5/12）无已成立或正在发行的REITs产品，前期已经获批的四只REITs还未正式启动发行工作。2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、1只收费公路REIT（规模20亿）、1只清洁能源REIT（规模11亿），数量与2023全年持平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理21单REITs储备项目，本期未有新项目申报。当前已经有6单获批，其中本期有2单获批，分别为华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT，未来一段时间或将迎来REITs密集发行期。除此之外，本期还有中信建投明阳智能新能源项目状态发生更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园7单（获批2单），仓储物流4单（获批2单），消费基础设施2单，保障房1单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源4单（含扩募1单，获批1单），收费公路2单（获批1单），生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，其中产权类REITs共21只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1065.70亿元，其中产权类REITs规模为486.64亿，特许经营权REITs规模为579.06亿元。 本期REITs市场整体微涨0.14%，明显不及沪深300、中证500和红利指数。不同类型分化明显，本期产权类REITs表现较好，涨幅为1.01%，各类型REITs均不同程度上涨，其中产业园REITs和消费基础设施REITs表现相对较好，而仓储物流REITs和保障房REITs涨幅相对较小；特许经营权REITs下跌-0.65%，其中生态环保REITs跌幅相对较大，而清洁能源REITs微涨。 今年以来REITs市场整体涨幅为10.26%，好于沪深300和中证500，不及中证红利指数。特许经营权REITs表现较好，涨幅为11.49%，其中生态环保REITs涨幅13.69%；产权类REITs涨幅为8.75%，其中保障房REITs和产业园REITs涨幅都超10%。 REITs交易活跃度分化明显，产权类REITs活跃度大幅提升，其中产业园REITs和仓储物流REITs提升幅度较大。特许经营权REITs活跃度下滑较多，最明显的为清洁能源REITs。本期REITs整体换手率低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数，其中消费基础设施REITs、生态环保REITs换手率较高。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；*消费基础设施REITs上市时间较短，今年收益率从2024/3/19开始计算。 三、分红情况 2024年REITs市场共分红29.71亿元，分红收益率为3.16%，大幅领先股票市场。其中特许经营权REITs分红金额为21.69亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2024年分红收益率为3.84%；产权类REITs共分红8.02亿元，主要集中在产业园REITs上面，产权类REITs分红收益率为2.40%。2024年各类型REITs均实现分红。 过去一年REITs市场共分红80.25亿元，分红收益率为6.67%，明显高于中证红利指数。其中产权类REITs分红15.84亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.68%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数，其中保障房REITs和仓储物流REITs分红收益率超过4%；特许经营权REITs由于债性更强，过去一年分红收益率为9.69%，其中清洁能源REITs分红收益率超过15%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，分红比例超过90%的类型主要有仓储物流REITs、生态环保REITs和清洁能源REITs，分红比例低于80%的是保障房REITs。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为22.18，相比上期略有提升，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。估值较低的类型有仓储物流REITs，而保障房估值相对较高。就具体产品而言，估值低于19.0的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷等，而估值高于25.0的有建信中关村、华夏北京保障房和红土创新深圳安居等。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为22.41，略高于P/可供分配金额，P/EBITDA估值低于19.0的有华夏和达高科、东吴苏园产业、博时蛇口产园等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.82%，其中仓储物流REITs股息率最高。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.66%，其中仓储物流REITs股息率为4.92%，而保障房REITs股息率也有4.05%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，当前产权类REITs估值接近中证500指数，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；虽然REITs股息率接近中证红利指数，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 供分配金额指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期 间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2024年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。报告中对样本数据的抽样方法和结论，本公司保有最终解释权。本报告中的信息仅供参考，不构成任何投资建议和承诺。我公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。业绩表现数据仅代表过去的表现，不保证未来结果。评价结果并不是对未来表现的预测，也不应视作投资基金的建