REITs市场跟踪双周报：两单REITs获批 消费REITs首次分红

REITs市场跟踪双周报（2024.5.27）：两单REITs获批消费REITs首次分红 报告摘要： 1）发行市场 当前已经有8单储备项目获批，其中本期有2单获批，分别为华安百联消费REIT和招商基金招商公路高速公路REIT，未来一段时间或将迎来REITs密集发行期。2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、1只收费公路REIT（规模20亿）、1只清洁能源REIT（规模11亿），数量与2023全年持平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，最新REITs规模为1053.07亿元。本期REITs市场整体下跌-1.18%，产权类REITs表现略好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为8.96%，好于沪深300和中证500，不及中证红利指数，特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs整体交易活跃度下滑，其中产权类REITs活跃度大幅下滑。本期REITs整体换手率继续下降，略低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 3）分红情况 本期有4只REITs进行了分红，合计分红金额为1.94亿元，其中华夏华润商业REIT实现了消费基础设施REITs上市以来的首次分红。2024年REITs市场共分红31.53亿元，分红收益率为3.25%，大幅领先股票市场。过去一年REITs共分红75.43亿元，分红收益率为6.31%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.61%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.00%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 日期：2024年5月27日 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为21.94，相比上期略降，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/5/13-5/26）无已成立或正在发行的REITs产品，目前有8只REITs已获批，但均未正式启动发行工作，未来一段时间或将迎来REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、1只收费公路REIT（规模20亿）、1只清洁能源REIT（规模11亿），数量与2023全年持平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理22单REITs储备项目，本期新增1单消费基础设施REITs储备项目（华夏大悦城购物中心）。当前已经有8单获批，其中本期有2单获批，分别为华安百联消费REIT和招商基金招商公路高速公路REIT，除此之外，本期还有招商科创孵化器项目状态发生更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共15单，其中产业园7单（获批2单），仓储物流4单（获批2单），消费基础设施3单（获批1单），保障房1单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源4单（含扩募1单，获批1单），收费公路2单（获批2单），生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，其中产权类REITs共21只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1053.07亿元，其中产权类REITs规模为482.26亿，特许经营权REITs规模为570.81亿元。 本期REITs市场整体下跌-1.18%，跌幅小于沪深300和中证500，而不及红利指数表现。本期产权类REITs下跌-1.02%，表现略好于特许经营权REITs，其中保障房REITs和消费基础设施REITs跌幅较小，仓储物流REITs跌幅较大；特许经营权REITs下跌-1.32%，其中生态环保REITs跌幅相对较小，而清洁能源REITs跌幅较大。 今年以来REITs市场整体涨幅为8.96%，好于沪深300和中证500，不及中证红利指数。特许经营权REITs表现较好，涨幅为10.01%，其中生态环保REITs涨幅12.78%；产权类REITs涨幅为7.64%，其中保障房REITs涨幅超10%。 REITs整体交易活跃度下滑，其中产权类REITs活跃度大幅下 滑，仅仓储物流REITs日均成交额微增。特许经营权REITs小幅下滑，其中生态环保REITs下降较多。本期REITs整体换手率继续下降，略低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数，其中生态环保REITs换手率较高。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2024/5/13至2024/5/24，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；*消费基础设施REITs上市时间较短，今年收益率从2024/3/19开始计算。 三、分红情况 本期有4只REITs进行了分红，合计分红金额为1.94亿元，其中华夏华润商业REIT实现了消费基础设施REITs上市以来的首次分红。2024年REITs市场共分红31.53亿元，分红收益率为3.25%，本期股票市场的分红收益率也有明显提升，但仍不及REITs。其中特许经营权REITs分红金额为22.66亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2024年分红收益率为3.88%；产权类REITs共分红8.87亿元，主要集中在产业园REITs上面，产权类REITs分红收益率为2.55%。2024年各类型REITs均实现分红。 过去一年REITs市场共分红75.43亿元，分红收益率为6.31%，略高于中证红利指数。其中产权类REITs分红15.88亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.61%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数，其中保障房REITs分红收益率超过4%；特许经营权REITs由于债性更强，过去一年分红收益率为9.00%，其中清洁能源REITs分红收益率超过11.85%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，分红比例超过90%的类型主要有仓储物流REITs、生态环保REITs和清洁能源REITs，分红比例低于80%的是保障房REITs。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 2）过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为21.94，相比上期略有下降，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。估值较低的类型有仓储物流REITs，而保障房估值相对较高。就具体产品而言，估值低于19.0的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷、中金普洛斯、嘉实京东仓储等，而估值高于25.0的有建信中关村、华夏北京保障房和红土创 新深圳安居等。从经营角度来看，产权类REITs估值 （P/EBITDA）为22.14，略高于P/可供分配金额，P/EBITDA估值低于19.0的有华夏和达高科、东吴苏园产业、博时蛇口产园等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.72%，其中仓储物流REITs股息率最高。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.72%，其中仓储物流REITs股息率为5.01%，而保障房REITs股息率也有4.08%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，当前产权类REITs估值接近中证500指数，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；虽然REITs股息率接近中证红利指数，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 2）REITs的EBITDA和可供分配金额指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2024年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。报告中对样本数据的抽样方法和结论，本公司保有最终解释权。本报告中的信息仅供参考，不构成任何投资建议和承诺。我公司不对任何人