REITs市场跟踪双周报：两单REITs获批，发行节奏加快

REITs市场跟踪双周报（2024.6.24）：两单REITs获批发行节奏加快 报告摘要： 1）发行市场 本期有两单REITs完成发行，但配售比例存在显著差异，清洁能源REITs配售比例较低；本期有两单REITs启动了发行工作，类型分别为消费基础设施和仓储物流，预计发行规模合计39亿左右；本期有两单REITs获批，类型分别为清洁能源和仓储物流，目前获批待发行的REITs有6单。2024年REITs市场发行提速，目前已发行8只REITs，发行规模合计222亿元，发行数量和规模较2023全年增长33%和10%。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为38只，最新REITs规模为1115.44亿元。本期REITs市场整体下跌-0.51%，明显好于股票市场，产权类REITs表现略弱于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为8.37%，好于沪深300和中证500，与中证红利指数的差距缩小，其中特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs整体交易活跃度较上期明显下降，而生态环保REITs活跃度有明显提升。本期REITs整体换手率较上期下降，略低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 3）分红情况 本期有1只REITs进行了分红，分红金额为0.34亿元，较上期明显下滑。2024年REITs市场共分红33.02亿元，分红收益率为3.45%，继续大幅领先沪深300和中证500，而领先中证红利的差距明显缩小。过去一年REITs共分红72.84亿元，分红收益率为6.52%，略高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.99%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.05%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 日期：2024年6月24日 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.05，与上期持平，已经略高于中证500，仍明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/6/11-6/21）有两单REITs完成发行，上市日期待定。两单REITs虽然几乎同时成立，但配售比例存在显著差异，其中华夏特变电工新能源REIT配售比例非常低，与上一期清洁能源REIT发行保持一致，而工银河北高速公路REIT配售比例很高。 本期有两单REITs启动了发行工作，分别是华安百联消费REIT和华夏深国际REIT，类型为消费基础设施和仓储物流，预计发行规模合计39亿左右。除上述正在发行的两单REITs外，仍有6单处于待发行状态，未来一段时间将迎来REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行8只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、2只收费公路REIT（规模77亿）、2只清洁能源REIT（规模22亿），发行数量较2023全年增长33%，发行规模合计222亿元，较2023全年增长10%。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理21单REITs储备项目，其中已获批6单，处于待发行状态。本期有两单项目获批，分别是中航易商仓储物流和中信建投明阳智能新能源，类型分别为仓储物流和清洁能源，此外还有三单项目状态发行更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园7单（获批2单），仓储物流3单（获批2单），消费基础设施2单，保障房2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源3单（含扩募1单，获批1单），收费公路2单（获批1单），水利设施1单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为38只，比上期数量增加两只，其中产权类REITs共21只，特许经营权REITs共17只。最新REITs规模为1115.44亿元，其中产权类REITs规模为481.30亿，特许经营权REITs规模为634.14亿元。 本期REITs市场整体下跌-0.51%，跌幅明显小于沪深300、中证500，及中证红利指数。本期产权类REITs下跌-0.62%，表现略弱于特许经营权REITs，其中保障房REITs表现最好，涨幅为1.66%；特许经营权REITs下跌-0.40%，其中清洁能源REITs和生态环保REITs表现较好。 今年以来REITs市场整体涨幅为8.37%，明显好于沪深300和中证500，与中证红利指数的差距缩小。特许经营权REITs表现较好，涨幅为9.36%，其中生态环保REITs和清洁能源REITs涨幅超12%；产权类REITs涨幅为7.14%，其中保障房REITs涨幅超13%。 REITs整体交易活跃度较上期明显下降，其中清洁能源REITs、收费公路REITs和产业园REITs等降幅较大，而生态环保REITs活跃度明显提升。本期REITs整体换手率较上期下降，略低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 图2 2021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2024/6/11至2024/6/21，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；*消费基础设施REITs上市时间较短，今年收益率从2024/3/19开始计算。 三、分红情况 本期仅有1只收费公路REIT进行了分红，数量明显不及上期，分红金额为0.34亿元，也较上期大幅下降。2024年REITs市场共分红33.02亿元，分红收益率为3.45%，本期股票市场的分红收益率继续明显提升，其中中证红利指数的分红收益率提升到2.48%，与REITs差距继续缩小，已经非常接近于产权类REITs水平。其中特许经营权REITs分红金额为23.72亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2024年分红收益率为4.18%；产权类REITs共分红9.29亿元，主要集中在产业园REITs和仓储物流REITs上面，产权类REITs分红收益率为2.63%。2024年各类型REITs均实现分红。 过去一年REITs市场共分红72.84亿元，分红收益率为6.52%，略高于中证红利指数。其中产权类REITs分红16.30亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.99%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数，其中仓储物流REITs和保障房REITs分红收益率均超过4%；特许经营权REITs由于债性更强，过去一年分红收益率为9.05%，其中清洁能源REITs分红收益率超过12%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，分红比例超过90%的类型主要有仓储物流REITs、生态环保REITs和清洁能源REITs，分红比例低于80%的是保障房REITs。 表6 REITs分红情况 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 2）过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为22.05，与上期持平，已经略高于中证500，明显高于沪深300和 中证红利。估值较低的类型有仓储物流REITs，本期继续下降，而保障房估值相对较高，本期继续上升。就具体产品而言，估值低于19.0的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷、中金普洛斯、嘉实京东仓储等，而估值高于25.0的有建信中关村、华夏北京保障房、红土创新深圳安居和中金厦门安居等。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为22.25，略高于P/可供分配金额，P/EBITDA估值低于19.0的有华夏和达高科、东吴苏园产业、博时蛇口产园等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.77%，其中仓储物流REITs股息率最高。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.70%，其中仓储物流REITs股息率为5.10%，而保障房REITs股息率也有3.97%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，当前产权类REITs估值接近于中证500指数，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；虽然REITs股息率接近中证红利指数，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 2）REITs的EBITDA和可供分配金额指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2024年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本