REITs市场跟踪双周报：华安百联消费REIT成功发行，二级市场整体表现平稳

REITs市场跟踪双周报（2024.7.23）： 华安百联消费REIT成功发行二级市场整体表现平稳 报告摘要： 1）发行市场 本期华安百联消费REIT成功发行，发行规模为23.32亿。目前获批待发行的REITs有7单。2024年REITs市场发行提速，目前已发行11只REITs，发行规模合计273亿元，发行数量和规模较2023全年增长83%和35%。 上海证券基金评价研究中心 2）二级市场 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 华夏深国际仓储物流REIT本期完成上市交易。目前REITs市场产品数量为41只，最新REITs规模为1167.92亿元。本期REITs市场整体上涨0.38%，表现不及沪深300，好于中证500和中证红利指数，产权类REITs表现好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为8.50%，明显好于沪深300和中证500，与中证红利指数差距缩小，其中特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs整体交易活跃度较上期下滑，其中生态环保REITs、产业园REITs和保障房REITs活跃度提升。本期REITs整体换手率较上期下降，仍明显高于主要股票指数。 3）分红情况 本期无REITs分红。2024年REITs市场共分红38.11亿元，分红收益率为4.17%，继续大幅领先沪深300和中证500，已落后于中证红利指数。过去一年REITs共分红71.42亿元，分红收益率为6.61%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.97%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.16%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 日期：2024年7月23日 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.15，与上期持平，略高于中证500，仍明显高于沪深300和中证红利，其中消费基础设施REITs整体估值最低，而保障房REITs整体估值最高。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/7/8-7/19）有1单REIT完成发行，为华安百联消费REIT，发行规模为23.32亿元，其网下和网上配售比例分别为67.75%和92.32%，其中网下配售比例低于今年已发行的四单消费基础设施REITs的平均值。本期无正在发行的REITs，但考虑到目前仍有7单REITs处于待发行状态，未来一段时间仍将处于REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行11只REITs，其中5只消费基础设施REITs（规模合计145亿）、2只收费公路REITs（规模77亿）、3只清洁能源REITs（规模35亿），1只仓储物流REIT（规模15亿），发行数量较2023全年增长83%，发行规模合计273亿元，较2023全年增长35%。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理21单REITs储备项目，其中已获批7单，处于待发行状态。本期无新REITs获批，也无新增项目，沪深交易所各有1单项目状态发行更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园7单（获批3单），仓储物流3单（获批2单），消费基础设施2单（获批1单），保障房2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源3单（含扩募1单），收费公路2单（获批1单），水利设施1单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 本期华夏深国际仓储物流REIT在7月9日完成上市交易，首日涨跌幅为0.0%，上市三日的累计涨跌幅为-3.57%。 目前REITs市场产品数量为41只，比上期数量增加1只，其中产权类REITs共23只，特许经营权REITs共18只。最新REITs规模为1167.92亿元，其中产权类REITs规模为519.63亿，特许经营权REITs规模为648.29亿元。 本期REITs市场整体上涨0.38%，涨幅明显不及沪深300，略好于中证500，明显好于中证红利指数。本期产权类REITs上涨0.72%，表现好于特许经营权REITs，其中保障房REITs表现最好，涨幅为2.54%，而仓储物流表现较差，下跌-0.96%；特许经营权REITs上涨0.10%，其中生态环保REITs表现最好，涨幅0.63%。 今年以来REITs市场整体涨幅为8.50%，明显好于沪深300和中证500，与中证红利指数差距缩小。特许经营权REITs表现较好，涨幅为9.91%，其中生态环保REITs涨幅超16%，清洁能源REITs涨幅超12%；产权类REITs涨幅为6.80%，其中保障房REITs涨幅超20%，是今年来表现最好的细分REITs类型，而仓储物流REITs小幅下跌，是今年表现最差的细分REITs类型。 REITs整体交易活跃度较上期下滑，其中清洁能源REITs、收费公路REITs、消费基础设施REITs和仓储物流REITs等活跃度下降，而生态环保REITs、产业园REITs和保障房REITs等活跃度提升。本期REITs整体换手率较上期下降，仍明显高于中证500指数、沪深300指数和中证红利指数，其中生态环保REITs、清洁能源REITs和仓储物流REITs换手率超1%。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2024/7/8至2024/7/19，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；*消费基础设施REITs上市时间较短，今年收益率从2024/3/19开始计算。 三、分红情况 本期无REITs分红。2024年REITs市场共分红38.11亿元，分红收益率为4.17%，本期股票市场的分红收益率继续明显提升，其中中证红利指数的分红收益率提升到5.05%，与特许经营权REITs差距继续缩小，领先产权类REITs的水平继续扩大。今年特许经营权REITs分红金额为28.62亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2024年分红收益率为5.49%；产权类REITs共分红9.49亿元，主要集中在产业园REITs和仓储物流REITs上面，产权类REITs分红收益率为2.68%。2024年各类型REITs均实现分红。 过去一年REITs市场共分红71.42亿元，分红收益率为6.61%，高于中证红利指数。其中产权类REITs分红16.50亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.97%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数，其中保障房REITs分红收益率接近5%；特许经营权REITs由于债性更强，过去一年分红收益率为9.16%，其中清洁能源REITs分红收益率超过12%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，分红比例超过90%的类型主要有生态环保REITs 和清洁能源REITs，分红比例低于80%的有产业园REITs和保障房REITs。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 2）过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为22.15，已经略高于中证500，明显高于沪深300和中证红利。消费基础设施REITs估值相对较低，而保障房REITs估值相对较高。就具体产品而言，估值低于19.0的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷、博时蛇口产园、华安张江产业园、中金普洛斯、嘉实京东仓储、嘉实物美消费等，而估值高于25.0的除了建信中关村和国泰君安临港创新产业园之外，主要集中在保障房REITs。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为22.17，持平P/可供分配金额，P/EBITDA估值低于19.0的有中金湖北科投光谷、华夏和达高科、东吴苏园产业、博时蛇口产园、华安张江产业园、嘉实物美消费、华夏华润商业等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.86%，其中仓储物流REITs股息率最高。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.72%，其中消费基础设施REITs股息率最高，为5.38%，而保障房REITs股息率则下降至3.63%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，当前产权类REITs估值略高于中证500指数，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；虽然REITs股息率接近中证红利指数，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2024年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确