REITs市场跟踪双周报：REITs发行加快 二级市场表现平稳

REITs市场跟踪双周报（2024.10.15）：REITs发行加快二级市场表现平稳 报告摘要： 1）发行市场 本期2只REITs完成发行，发行规模合计25.83亿元，4只REITs发行中；本期新增项目4单，其中保障房REITs首次进行扩募。目前获批待发行的REITs仍有4单，主要集中在产权类REITs。2024年REITs市场发行提速，目前已发行17只REITs，是REITs出现以来发行最多年份，发行规模合计384亿元，发行数量和规模较2023全年增长183%和91%。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为47只，最新REITs规模为1274.27亿元。本期REITs市场整体微涨0.16%，大幅落后于股票指数。本期产权类REITs和特许经营权REITs涨幅相近。今年REITs市场整体涨幅为9.69%，好于中证500，不及沪深300和中证红利，特许经营权REITs表现相近于产权REITs。本期REITs整体交易活跃度和换手率都较上期有所提升。 3）分红情况 本期有6只REITs分红，较上期数量相近，总分红金额为6.90亿元，较上期大幅增长。2024年REITs市场共分红57.30亿元，分红收益率为5.78%，继续大幅领先沪深300和中证500，略低于中证红利指数。过去一年REITs共分红77.70亿元，分红收益率为6.85%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.98%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.60%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 日期：2024年10月15日 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.17，较上期有所下降，略低于中证500，明显高于沪深300和中证红利，其中仓储物流REITs和消费基础设施REITs整体估值较低，而保障房REITs整体估值较高。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期2只REITs完成发行，发行规模合计为25.83亿元，其中招商基金蛇口租赁住房REIT配售比例很低；另有4只REITs正在发行中，其中3单已经提前结束募集，预计发行规模合计94-96亿元。目前仍有4单REITs处于待发行状态，未来一段时间仍将处于REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行17只REITs，是2021年以来发行数量最多的年份，较2023全年增长183%，发行规模合计384亿元，是2021年以来发行规模第二多年份，较2023全年增长91%。2024年新发REITs覆盖6大资产类型，其中7只消费基础设施REITs（规模合计198亿）、2只收费公路REITs（规模77亿）、3只清洁能源REITs（规模35亿），2只仓储物流REITs（规模27亿），2只产业园REITs（规模33亿），1只保障房REITs（规模14亿）。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，其中已获批4单，处于待发行状态。本期新增项目4单，其中包含首单保障房REITs扩募项目，另有4单项目状态发生更新。 当前储备项目基本覆盖当前已发行REITs底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园6单（获批3单），仓储物流5单（获批1单），保障房2单（含扩募1单），消费基础设施1单；特许经营权REITs共6单，其中清洁能源3单（含扩募1单），收费公路1单，供热设施1单，生态环保扩募项目1单。 表2储备项目最新情况 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为47只，其中产权类REITs共29只，特许经营权REITs共18只。最新REITs规模为1274.27亿元，其中产权类REITs规模为636.08亿，特许经营权REITs规模为638.20亿元，两类REITs规模已经非常接近。 本期REITs市场整体上涨0.16%，大幅落后于股票指数。本期产权类REITs上涨0.12%，其中产业园REITs表现较好，保障房REITs表现较差；特许经营权REITs上涨0.21%，生态环保REITs跌幅较大。 今年以来REITs市场整体涨幅为9.69%，好于中证500指数，不及沪深300和中证红利。产权REITs和特许经营权REITs今年来涨幅相近，表现较好的细分类型有保障房、生态环保等，表现较弱的细分类型有仓储物流、收费公路等。 本期REITs交易活跃度较上期有明显提升，其中特许经营权 REITs提升幅度较大，而保障房REITs活跃度下滑。本期REITs整体换手率较上期提升，略高于沪深300，明显低于中证500，换手率高于1%的细分类型有产业园、生态环保和清洁能源。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。 3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2024/9/16至2024/10/11，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；*消费基础设施REITs上市时间较短，今年收益率从2024/3/19开始计算。 三、分红情况 本期有6只REITs分红，与上期数量接近，总分红金额为6.90亿元，明显高于上期。2024年REITs市场共分红57.30亿元，分红收益率为5.78%，较上期进一步提升。本期股票市场的分红收益率也有明显提升，REITs分红收益率继续大幅度领先沪深300和中证500，略低于中证红利指数。 今年特许经营权REITs分红金额为42.24亿元，主要来源于收费公路REITs，2024年分红收益率为7.38%；产权类REITs共分红15.05亿元，主要集中在产业园REITs和仓储物流REITs上面，此外消费基础设施RETIs分红也超过2亿元，产权类REITs分红收益率为3.91%。 过去一年REITs市场共分红77.70亿元，分红收益率为6.85%，高于中证红利指数。其中产权类REITs分红18.33亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.98%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数，其中保障房REITs分红收益率最高，为4.63%；特许经营权REITs由于债性更强，过去一年分红收益率为9.60%，其中清洁能源REITs分红收益率超过12%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，分红比例超过90%的类型主要有仓储物流REITs，以及特许经营权REITs。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 2）过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为 22.17，较上期有所下降，明显高于沪深300和中证红利，略低于中证500。其中仓储物流REITs和消费基础设施REITs的估值相对较低，而保障房REITs估值相对较高。就具体产品而言，估值低于19.0的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷、嘉实物美消费、中金普洛斯、嘉实京东仓储等，而估值高于25.0的除了建信中关村和国泰君安临港创新产业园之外，主要集中在保障房REITs。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为22.21，持平P/可供分配金额，P/EBITDA估值低于19.0的华夏和达高科、博时蛇口产园、华安张江产业园、嘉实物美消费、华夏华润商业、嘉实京东仓储等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.73%，其中仓储物流REITs股息率最高。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.69%，其中消费基础设施REITs股息率最高，为5.39%，而保障房REITs股息率为3.69%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，当前产权类REITs估值与中证500指数相近，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；虽然REITs股息率接近中证红利指数，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2023年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，