REITs市场跟踪双周报：发行持续升温，二级市场表现亮眼

REITs市场跟踪双周报（2024.8.20）：发行持续升温二级市场表现亮眼 报告摘要： 1）发行市场 本期华夏首创奥特莱斯完成发行，发行规模19.7亿，配售比例创消费基础设施REITs发行新低；两只产业园REITs正在发行，发行规模预计32.6亿元。目前获批待发行的REITs有6单，主要集中在产权类REITs。2024年REITs市场发行提速，目前已发行12只REITs，发行规模合计292亿元，发行数量和规模较2023全年增长100%和45%。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 华安百联消费REIT本期完成上市交易。目前REITs市场产品数量为42只，最新REITs规模为1224.14亿元。本期REITs市场整体上涨2.76%，表现好于股票市场，延续独立行情。产权类REITs表现明显好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为12.66%，明显好于沪深300和中证500，也好于中证红利指数，其中特许经营权REITs表现略弱于产权类REITs。REITs整体交易活跃度较上期大幅提升，仅清洁能源REITs活跃度略有下降。本期REITs整体换手率较上期大幅提升，明显高于主要股票指数。 3）分红情况 本期有9只REITs分红，较上期大幅增长，总分红金额为3.89亿元，较上期小幅增长。2024年REITs市场共分红45.26亿元，分红收益率为5.09%，继续大幅领先沪深300和中证500，与中证红利指数差距缩小。过去一年REITs共分红75.74亿元，分红收益率为7.11%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为4.55%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.56%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 日期：2024年8月20日 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为23.08，较上期略有提升，高于中证500，明显高于沪深300和中证红利，其中消费基础设施REITs整体估值最低，而保障房REITs整体估值最高。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期华夏首创奥特莱斯发行完成，发行规模为19.7亿元，配售比例在消费基础设施REITs中处于最低水平；另有两只REITs正在发行中，都为产业园REITs，预计合计发行规模为32.6亿。目前仍有6单REITs处于待发行状态，未来一段时间仍将处于REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行12只REITs，其中6只消费基础设施REITs（规模合计165亿）、2只收费公路REITs（规模77亿）、3只清洁能源REITs（规模35亿），1只仓储物流REIT（规模15亿），发行数量较2023全年增长100%，发行规模合计292亿元，较2023全年增长45%。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理19单REITs储备项目，其中已获批6单，处于待发行状态。本期无获批项目和新增项目，有2单储备项目状态更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共12单，其中产业园6单（获批2单），仓储物流3单（获批2单），消费基础设施1单（获批1单），保障房2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源3单（含扩募1单），收费公路2单（获批1单），水利设施1单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 本期华安百联消费REIT在8月16日完成上市交易，首日上涨3.34%，上市次日下跌-0.83%。 目前REITs市场产品数量为42只，其中产权类REITs共24只，特许经营权REITs共18只。最新REITs规模为1224.14亿元，其中产权类REITs规模为562.77亿，特许经营权REITs规模为661.38亿元。 本期REITs市场整体上涨2.76%，表现明显好于股票市场，延续独立行情。本期产权类REITs涨幅3.45%，明显好于特许经营权REITs，其中仓储物流REITs和消费基础设施REITs表现最好，涨幅都超4%，保障房REITs本期涨幅也超2%；特许经营权REITs上涨2.17%，其中收费公路REITs和生态环保REITs表现最好，清洁能源REITs本期涨幅超1%。 今年以来REITs市场整体涨幅为12.66%，明显好于沪深300和中证500，也好于中证红利指数。特许经营权REITs涨幅为12.39%，其中生态环保REITs涨幅超21%，清洁能源REITs涨幅超14%；产权类REITs涨幅为12.94%，小幅领先特许经营权REITs，其中保障房REITs涨幅超27%，是今年来表现最好的细分REITs类型，而仓储物流REITs上涨5.29%，是今年表现最差的细分REITs类型。 REITs交易活跃度较上期大幅提升，仅清洁能源REITs活跃度略有下滑。本期REITs整体换手率较上期大幅提升，明显高于中证500指数、沪深300指数和中证红利指数，仅保障房REITs和收费公路REITs换手率低于1%，而消费基础设施REITs换手率高达3.46%，主要受华安百联消费REIT上市首日影响。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。 3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2024/8/5至2024/8/16，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；*消费基础设施REITs上市时间较短，今年收益率从2024/3/19开始计算。 三、分红情况 本期有9只REITs分红，较上期数量大幅增长，总分红金额为3.89亿元，较上期金额小幅增长。2024年REITs市场共分红45.26亿元，分红收益率为5.09%，较上期进一步提升。本期股票市场的分红收益率提升不大，REITs分红收益率继续大幅度领先沪深300和中证500，与中证红利的差距缩小。 今年特许经营权REITs分红金额为32.62亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2024年分红收益率为6.40%；产权类REITs共分红12.64亿元，主要集中在产业园REITs和仓储物流REITs上面，产权类REITs分红收益率为3.53%。2024年各类型REITs均实现分红。 过去一年REITs市场共分红75.74亿元，分红收益率为7.11%，高于中证红利指数。其中产权类REITs分红19.37亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为4.55%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数，其中保障房REITs和仓储物流REITs分红收益率超过5%；特许经营权REITs由于债性更强，过去一年分红收益率为9.56%，其中清洁能源REITs分红收益率超过13%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，分红比例超过90%的类型主要有生态环保REITs、清洁能源REITs和仓储物流REITs，分红比例低于80%的有保障房REITs。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 2）过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为23.08，较上期略有提升，目前已经高于中证500，明显高于沪深300和中证红利。其中消费基础设施REITs估值相对较低，而保障房REITs估值相对较高。就具体产品而言，估值低于19.0的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷、嘉实物美消费、嘉实京东仓储等，而估值高于25.0的除了建信中关村和国泰君安临港创新产业园之外，主要集中在保障房REITs。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为23.11，持平P/可供分配金额，P/EBITDA估值低于19.0的有博时蛇口产园、华安张江产业园、嘉实物美消费等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为5.17%，其中仓储物流REITs股息率最高。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.53%，其中消费基础设施REITs股息率最高，为5.19%，而保障房REITs股息率则下降至3.47%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，当前产权类REITs估值略高于中证500指数，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；虽然REITs股息率接近中证红利指数，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2024年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以