REITs市场跟踪双周报：REIT配售比例整体升高 二级市场表现分化

REIT配售比例整体升高二级市场表现分化 报告日期：2026年08月11日 报告摘要： 1）发行市场 本期2只商业不动产REIT完成发行，发行规模合计为45.27亿元，平均配售比例仍相对较高。此外，另有1只商业不动产REITs结束募集，预计发行规模为18.7亿。截止目前，今年已发行成立12只REITs，发行数量比去年同期下降-14%，发行规模合计411亿元，较去年同期增长48%。此外，今年完成扩募1单，扩募规模为7.89亿元。目前基础设施和商业不动产储备项目共计37单，其中获批项目3单，本期新增3单购物中心商业不动产项目。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为91只，REITs规模为2377亿元，其中产权REITs数量和规模都明显领先特许经营权REITs。本期REITs市场小幅调整，整体下跌-1.46%。其中产权REITs下跌-2.27%，仅保障房上涨1.51%；特许经营权REITs下跌-0.33%，多数资产类型上涨，其中生态环保涨幅较高。今年以来REITs整体下跌-8.17%，其中特许经营权REITs微跌-0.28%，产权REITs下跌-13.45%，两者差异明显，且不同资产类型业绩出现明显分化。而过去一年REITs整体下跌-14.76%，明显不及股票市场。 3）分红情况 本期REITs分红数量为6只，分红金额为3.55亿元，金额较上期明显下降。今年以来REITs市场共分红68.91亿元，分红收益率为2.96%，略低于中证红利。过去一年REITs市场分红收益率为5.36%，其中产权REITs过去一年分红收益率为3.75%，特许经营权REITs为7.76%。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）估值情况 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为20.46，较上期略降，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs和清洁能源REITs内部收益率较高，其次为生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。 风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs作为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期2只商业不动产REIT完成发行，发行规模合计45.27亿元，华安锦江商业已完成募集，即将成立，预计发行规模为18.7亿元。目前最近发行的四只REITs的配售比例都大幅度提高。 截止目前，今年已发行成立12只REITs，发行数量比去年同期下降-14%，发行规模合计411亿元，较去年同期增长48%，其中商业不动产REITs发行7只，合计发行规模为277亿元。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共有基础设施REITs储备项目21单，其中获批1单。产权项目共11单，包含4单扩募项目，其中保障房2单、产业园4单、仓储物流3单、消费设施1单，数据中心1单。特许经营权项目10单，其中清洁能源6单、收费公路3单、供热设施1单。本期5单项目状态更新。 商业不动产项目共受理16单，获批项目2单，储备项目经营业态为购物中心、办公楼、酒店、公寓及水上乐园等，其中多单项目涉及多种业态。本期新增项目3单。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为91只，其中产权REITs共61只，特许经营权REITs共30只。最新REITs规模为2377亿元，其中产权REITs规模为1419亿元，特许经营权REITs规模为958亿元，两者规模差距接近500亿元。 本期REITs市场小幅调整，整体下跌-1.46%，明显不及股票市场。本期产权REITs下跌-2.27%，其中产业园和数据中心跌幅超- 4%，仅保障房上涨1.51%。特许经营权REITs本期下跌-0.33%，明显好于产权REITs，其中生态环保涨幅较高，上涨1.77%，而收费公路和供热设施下跌-0.67%左右。 今年以来REITs市场整体下跌-8.17%，明显不及股票市场，且不同资产类型出现明显分化。其中产权REITs下跌-13.45%，各资产类型均不同程度下跌，其中保障房和消费设施跌幅较小，而仓储物流和产业园跌幅超-18%；特许经营权REITs今年微跌-0.28%，明显好于产权REITs，其中水利设施和生态环保涨幅1.7%，收费公路、清洁能源和供热设施微跌。 过去一年来看，REITs整体下跌-14.76%，明显不及股票市场，且各资产类型均下跌，其中跌幅较小的资产类型是生态环保，跌幅为-1.73%，而跌幅超较大产业园超过-30%。 本期各类型REITs活跃度出现分化，其中活跃度提升较大的有供热设施、数据中心等，而活跃度下滑较大的有保障房和仓储物流等。本期REITs整体换手率较上期有所提升，高于中证红利，低于沪深300，其中数据中心和清洁能源换手率相对较高。近期REITs市场与股市和债市的相关性继续减弱。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。 3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2026/7/27至2026/8/7，上期时间段指2026/7/13至2026/7/24，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。 3）商业不动产REITs今年以来的收益率从2026/6/25开始计算。 2）本表所列示REITs仅为当期市场表现示例，不构成基金排名或评价推荐。过往业绩不代表未来表现。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。 三、分红情况 本期有6只REITs分红，较上期明显增长，分红金额为3.55亿元，较上期明显下降。2026年REITs市场共分红68.91亿元，分红收益率为2.96%，明显高于沪深300和中证500，略低于中证红利。 今年特许经营权REITs分红金额为39.18亿元，主要来源于收费公路和清洁能源，2026年分红收益率为4.33%；产权REITs今年分红金额为29.73亿元，主要来源于消费设施和产业园，分 红收益率为2.06%，明显低于中证红利。 从过去一年分红情况来看，REITs整体分红收益率为5.36%，高于中证红利。特许经营权REITs分红收益率为7.76%，其中水利设施和供热设施分红收益率相对较低；产权REITs过去一年分红收益率为3.75%，低于中证红利指数，高于沪深300指数，其中保障房分红收益率较低，为2.98%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，目前分红比例低于80%的有数据中心和供热设施。未来或将迎来密集分红期。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 3）考虑到华夏基金华润有巢REIT扩募采用了向原持有人配售的方式对分红收益率计算的影响，保障房REITs分红收益率计算剔除了华夏基金华润有巢REIT。 2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、估值情况 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为20.46，较上期略低，明显高于沪深300和中证红利，也明显低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，平均为31.10，接下来是消费设施，估值为22.58，仓储物流为18.98，产业园为16.22，估值最低的是数据中心，为15.71。 从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为20.06，略低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值相对较低。值得注意的是，数据中心的P/EBITDA明显高于P/可供分配金额，可能与可供分配金额计算过程中存在应收和应付项目的大额变动有关。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.99%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。 考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权REITs的股息率为5.30%，其中数据中心股息率最高，为6.53%，其次为产业园 REITs，为6.37%，而保障房REITs股息率为3.23%。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/（最新价格-单位未分红收益），只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/（最新价格-单位未分红收益率）；股息率1为过去一年实际分红收益/（最新价格-单位未分红收益），分红比例为过去一年实际分红收益/可供分配金额。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs和清洁能源 REITs的内部收益率较高，其次为生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。估值结果仅供参考。 五、重要政策及资讯 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我