REITs市场跟踪双周报：最新REIT配售比例提高 二级市场震荡调整

最新REIT配售比例提高二级市场震荡调整 报告日期：2026年07月21日 报告摘要： 1）发行市场 本期2只REIT完成发行，发行规模合计为68.38亿元，其中创金合信北京国资公司REIT平均配售比例大幅升高到76.52%，创下2025年初以来产品发行配售比例新高。此外，另有4只商业不动产REITs正在发行中，预计发行规模超百亿。截止目前，今年已发行成立10只REITs，发行数量比去年同期下降-29%，发行规模合计366亿元，较去年同期增长32%。此外，今年完成扩募1单，扩募规模为7.89亿元。目前基础设施和商业不动产储备项目共计33单，其中获批项目1单，本期新增1单清洁能源项目，以及首单数据中心扩募项目。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为89只，REITs规模为2429亿元，其中产权REITs数量和规模都明显领先特许经营权REITs。本期REITs市场震荡调整，整体下跌-1.21%。其中产权REITs下跌-1.60%，特许经营权REITs下跌-0.65%，本期所有资产类型均不同程度下跌。今年以来REITs整体下跌-4.60%，其中特许经营权REITs上涨1.86%，产权REITs下跌-8.98%，不同资产类型业绩出现明显分化。而过去一年REITs整体下跌-11.97%，明显不及股票市场。 3）分红情况 本期REITs分红数量为2只，分红金额为0.3亿元，数量和金额较上期明显下降。今年以来REITs市场共分红60.39亿元，分红收益率为2.68%，略低于中证红利。过去一年REITs市场分红收益率为5.37%，其中产权REITs过去一年分红收益率为3.88%，特许经营权REITs为7.54%。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）估值情况 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为21.10，较上期略降，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs和清洁能源REITs内部收益率较高，其次为生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。 5）政策及资讯 四只REITs指数基金已经全部发行成立，发行规模都为3亿元，合计发行规模12亿元，其跟踪指数都是中证REITS全收益指数。该指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公开募集基础设施证券投资基金（REITs）作为指数样本，以反映沪深市场上市REITs的整体表现，目前成分数量为51只。 风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs作为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期2只REIT完成发行，发行规模合计68.38亿，其中华泰三峡新能源REIT平均配售比例为2.12%，而创金合信北京国资公司REIT平均配售比例大幅升高到76.52%，创下2025年初以来产品发行配售比例新高。此外，华夏保利商业REIT提前结束募集，成立在即；另有3只商业不动产REITs正在发行中。截止目前，今年已发行成立10只REITs，发行数量比去年同期下降-29%，发行规模合计366亿元，较去年同期增长32%。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共有基础设施REITs储备项目20单。产权项目共10单，包含3单扩募项目，其中保障房2单、产业园4单、仓储物流2单、消费设施1单，数据中心1单。特许经营权项目10单，其中清洁能源6单、收费公路3单、供热设施1单。本期新增清洁能源1单，以及首单数据中心扩募项目。 商业不动产项目共受理13单，获批项目1单，储备项目经营业态为购物中心、办公楼、酒店、公寓及水上乐园等，其中多单项目涉及多种业态。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为89只，其中产权REITs共59只，特许经营权REITs共30只。最新REITs规模为2429亿元，其中产权REITs规模为1442亿元，特许经营权REITs规模为987亿元，两者规模差距接近500亿元。 本期REITs市场小幅调整，整体下跌-1.21%，明显好于沪深300和中证500。本期产权REITs下跌-1.60%，其中产业园和数据中心跌幅超-2%，商业不动产跌幅较小，为-0.56%。特许经营权REITs本期下跌-0.65%，好于产权REITs，其中清洁能源和供热设施跌幅较 大，为-1.71%，而收费公路跌幅很小，为-0.09%。 今年以来REITs市场整体下跌-4.60%，但不同资产类型出现明显分化。其中产权REITs下跌-8.98%，各资产类型均不同程度下跌，其中数据中心表现最好，微跌-0.37%，而仓储物流和产业园跌幅超-12%；特许经营权REITs今年上涨1.86%，明显好于产权REITs，且各资产类型均不同程度上涨，其中水利设施涨幅超6%。 过去一年来看，REITs整体下跌-11.97%，明显不及股票市场，且各资产类型均下跌，其中跌幅较小的资产类型是生态环保和消费设施，-5%左右，而跌幅超较大是产业园，超过-25%。 本期各类型REITs活跃度较上期普遍下滑，仅收费公路活跃度较上期略有提升。本期REITs整体换手率较上期下降，略高于中证红利，低于沪深300，其中数据中心换手率相对较高。近期REITs市场与股市和债市仍维持正相关性，但相关性减弱。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2026/7/6至2026/7/17，上期时间段指2026/6/22至2026/7/3，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。 三、分红情况 本期有2只REITs分红，分红金额为0.3亿元，都较上期明显下降。2026年REITs市场共分红60.39亿元，分红收益率为2.68%，明显高于沪深300和中证500，略低于中证红利。本期中证红利分红收益率有明显增长。 今年特许经营权REITs分红金额为32.52亿元，主要来源于收费公路和清洁能源，2026年分红收益率为3.72%；产权REITs今年分红金额为27.87亿元，主要来源于消费设施和产业园，分红收益率为1.99%，明显低于中证红利。 从过去一年分红情况来看，REITs整体分红收益率为5.37%， 高于中证红利。特许经营权REITs分红收益率为7.54%，其中水利设施和供热设施分红收益率相对较低；产权REITs过去一年分红收益率为3.88%，略低于中证红利指数，高于沪深300指数，其中仓储物流最高，为4.50%，而保障房分红收益率较低，为2.89%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，目前分红比例低于90%的有产业园、数据中心和供热设施，其中数据中心和供热设施低于80%。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 3）考虑到华夏基金华润有巢REIT扩募采用了向原持有人配售的方式对分红收益率计算的影响，保障房REITs分红收益率计算剔除了华夏基金华润有巢REIT。 2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、估值情况 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为21.10，较上期略低，明显高于沪深300和中证红利，也明显低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，平均为31.57，接下来是消费设施，估值为22.79，仓储物流为19.91，产业园为17.07，估值最低的是数据中心，为15.87。 从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为20.66，略低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值相对较低。值得注意的是，数据中心的P/EBITDA明显高于P/可供分配金额，可能与可供分配金额计算过程中存在应收和应付项目的大额变动有关。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.63%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。 考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果 以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权REITs的股息率为5.08%，其中数据中心股息率最高，为6.48%，其次为产业园REITs，为6.03%，而保障房REITs股息率为3.18%。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/（最新价格-单位未分红收益），只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/（最新价格-单位未分红收益率）；股息率1为过去一年实际分红收益/（最新价格-单位未分红收益），分红比例为过去一年实际分红收益/可供分配金额。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs和清洁能源REITs的内部收益率较高，其次为生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。估值结果仅供参考。 五、重要政策及资讯 重要市场资讯 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具