REITs市场跟踪双周报：首只特许经营权REIT扩募 二级市场延续调整行情

REITs市场跟踪双周报： 首只特许经营权REIT扩募二级市场延续调整行情 报告日期：2025年12月17日 报告摘要： 1）发行市场 本期新获批项目—华夏中核清洁能源REIT正在发行中，预计发行规模为10亿到15亿元。另外两单REITs扩募正在进行中，其中中航京能光伏REIT为首单特许经营权REITs扩募项目。今年已发行19只REITs，发行数量比去年同期减少-21%，发行规模合计386.78亿元，比去年同期减少-24%。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势。此外，本年完成扩募3单，扩募金额为31亿元。本期继续新增1单储备项目。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为78只，REITs规模为2201亿元，其中产权REITs规模领先特许经营权REITs超过400亿元。本期REITs市场震荡调整，整体下跌-1.12%，不及主要股票指数。今年以来REITs市场整体涨幅为9.27%，不及主要股票指数，但好于中证红利，其中产权REITs今年涨幅为12.34%，而特许经营权上涨6.23%。今年来除产业园微跌外，其他资产类型REITs都不同程度上涨，但存在明显分化。 3）分红情况 本期REITs分红数量为10只，分红金额为4.53亿元，与上期基本持平。2025年REITs市场共分红96.36亿元，分红收益率为5.09%，略高于中证红利。产权REITs今年分红收益率为3.90%，明显低于特许经营权REITs的6.57%。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为25.49，较上期略低，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs和清洁能源REITs，最后为收费公路REITs。 风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs作 为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期新获批项目—华夏中核清洁能源REIT正在发行中，预计发行规模为10亿到15亿元。另外两单REITs扩募正在进行中，其中华夏基金华润有巢REIT采用向原REITs持有人配售方式进行，是国内首单采用该方式扩募的REITs，扩募金额预计为9.9亿到11.4亿，目前已经完成配售。中航京能光伏REIT扩募也已经启动，为首单特许经营权REITs扩募项目，原资产和拟购入资产略有差异，前者为光伏发电项目，拟购入资产为水电项目。 截止目前，今年已发行19只REITs，发行数量比去年同期减少-21%，发行规模合计386.78亿元，比去年同期减少-24%，共涉及7种底层资产类型，其中供热设施和数据中心为新出现的资产类型，今年没有新发产品的资产类型有生态环保、水利设施和收费公路。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势，其数量和规模占比都在90%左右。另外，今年完成扩募3单，扩募金额合计31亿元，涉及资产类型为保障房和产业园。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理15单REITs储备项目，其中扩募项目2单，数量占比为13%。目前已获批1单，为本期新获批的清洁能源项目（已启动发行）。本期新增1单首发项目，为收费公路项目。此外上期新增平安西安高科产业园项目已经受理。 当前储备项目中产权REITs共6单，其中产业园2单，仓储物流1单，保障房2单，消费基础设施1单；特许经营权REITs共9单，其中清洁能源3单，收费公路4单，供热设施1单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为78只，其中产权REITs共53只，特许经营权REITs共25只。最新REITs规模为2200.84亿元，其中产权REITs规模为1328.56亿元，特许经营权REITs规模为872.28亿元，两者规模差距400多亿元。 本期REITs市场震荡调整，整体下跌-1.12%，表现不及沪深300和中证500，好于中证红利，其中产权REITs下跌-0.66%，特许经营权REITs下跌-1.73%，表现较差。本期除数据中心、水利设施，以及供热设施上涨外，其他资产类型都不同程度下跌，其中跌幅较大的有收费公路和消费基础设施，跌幅较小的有产业园和保障房等。 今年以来REITs市场整体涨幅为9.27%，明显不及沪深300和中证500，但好于中证红利指数。今年来产权REITs表现较好，涨幅为12.34%，但各资产类型业绩出现一定分化，其中消费基础设施REITs今年表现最好，涨幅为31.63%，而产业园REITs微跌-0.50%；特许经营权REITs今年上涨6.23%，其中水利设施涨幅超10%，而生态环保REITs和清洁能源REITs涨幅相对较小，不到5%。过去一年来看，不同类型分化更明显，消费基础设施涨幅超过37%，而产业园和生态环保涨幅不到2%。 本期REITs交易活跃度继续较上期下滑，下滑较多的资产类型有保障房、水利设施、清洁能源和生态环保，而仓储物流活跃度有明显提升。本期REITs整体换手率较上期下降，低于沪深300，高于中证红利，换手率高于0.5%的资产类型有保障房、数据中心等。 相对股债市场，近期REITs市场继续保持独立性，与股票指数及债券指数之间日收益率的相关性较弱。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指12/1至12/12，上期时间段指11/17至11/28，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。 三、分红情况 本期有10只REITs分红，分红金额为4.53亿元，较上期持平。2025年REITs市场共分红96.36亿元，分红收益率为5.09%，明显高于沪深300和中证500，略高于中证红利。 今年特许经营权REITs分红金额为61.33亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为6.57%；产权REITs共分红35.03亿元，主要集中在消费基础设施REITs和产业园REITs，2025年产权REITs分红收益率为3.90%，明显低于特许经营权REITs，也低于中证红利指数。 从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红收益率为8.02%，其中生态环保相对较低，为6.60%；产权REITs过去一年分红收益率为4.30%，低于中证红利指数，其中仓储物流为4.85%，保障房分红收益率最低，为3.19%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，分红比例低于90%的主要有产业园、保障房、消费基础设施以及水利设施等，目前三季度成立的数据中心REITs还未进行分红。未来一段时间或继续REITs密集分红。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为25.49，较上期略低，明显高于沪深300和中证红利，也明显低于 中证500。其中保障房REITs估值相对较高，平均为35.59，其他三种类型的估值相对较低。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为24.41，低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值相对较低。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为3.98%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权REITs的股息率为4.19%，明显高于前者，其中产业园REITs股息率最高，为4.79%，而保障房REITs股息率为2.87%。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/（最新价格-单位未分红收益），只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/（最新价格-单位未分红收益率）；股息率1为过去一年实际分红收益/（最新价格-单位未分红收益），分红比例为过去一年实际分红收益/可供分配金额。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最 高，其次为生态环保REITs和清洁能源REITs，最后为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证