REITs市场跟踪双周报：新增申报项目大幅增加，二级市场迎来震荡调整

REITs市场跟踪双周报： 新增申报项目大幅增加二级市场迎来震荡调整 报告日期：2026年05月13日 报告摘要： 1）发行市场 本期今年第二只收费公路REIT完成发行，发行规模为24.75亿元，平均配售比例为0.62%。截止目前，今年已发行3只REITs，发行规模合计80.82亿元，发行数量和规模较去年同期有明显下降。今年3只REIT发行的配售比例仍然很低，平均为0.44%。目前基础设施储备项目共受理17单，获批项目1单，本期新增项目6单；商业不动产储备项目共受理20单，获批项目4单，本期新增项目3单。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为82只，REITs规模为2268亿元，其中产权REITs规模领先特许经营权REITs超300亿元。本期REITs市场小幅下跌-1.25%，不及股票市场。其中产权REITs下跌-1.76%，而特许经营权REITs下跌-0.52%。今年以来REITs整体微涨0.29%，特许经营权REITs表现好于产权REITs。而过去一年REITs整体下跌-3.14%，特许经营权REITs表现不及产权REITs。 3）分红情况 本期REITs分红数量为13只，分红金额为6.65亿元，数量和金额都较上期下降。今年以来REITs市场共分红33.47亿元，分红收益率为1.52%，高于股票市场。过去一年REITs市场分红收益率为5.17%，其中产权REITs过去一年分红收益率为3.69%，特许经营权REITs为7.18%。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）估值情况 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为23.52，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源REITs、生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。 风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs作 为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期今年第二只收费公路REIT完成发行，发行规模为24.75亿元，平均配售比例为0.62%。截止目前，今年已发行3只REITs，发行数量比去年同期下降-57%，发行规模合计80.82亿元，较去年同期下降-29%。其中收费公路发行2只，规模合计71.55亿元，保障房发行1只，规模9.27亿元。今年3只REITs发行的配售比例仍然很低，平均为0.44%。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共有基础设施REITs储备项目17单，获批项目1单，为保障房扩募。产权项目共8单，包含2单扩募项目，其中保障房3单、产业园2单、仓储物流2单、消费设施1单。特许经营权项目9单，其中清洁能源5单、收费公路3单、供热设施1单。本期新增项目6单，其中特许经营权4单，产权2单。 商业不动产项目共受理20单，数量多过基础设施项目，目前4单获批项目。储备项目经营业态为购物中心、办公楼、酒店、公寓及水上乐园等，其中多单项目涉及多种业态。本期新增3单项目。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为82只，其中产权REITs共54只，特许经营权REITs共28只。最新REITs规模为2268亿元，其中产权REITs规模为1316亿元，特许经营权REITs规模为952亿元，两者规模差距仍维持300多亿元。 本期REITs市场整体小幅下跌-1.25%，表现不及主要股票指数。本期产权REITs跌幅较大，为-1.76%，其中产业园和消费设施跌幅超-2%，而数据中心跌幅较小，为-0.25%。特许经营权REITs本期下跌-0.52%，其中供热设施跌幅超-2%，而清洁能源和水利设施本期表现较好，分别上涨0.20%和1.05%。 今年以来REITs市场微涨0.29%，不及股票市场。今年来产权REITs下跌-0.66%，其中数据中心表现最好，上涨8.69%，其次为消费设施，上涨2.87%，其他资产类型表现较差，跌幅接近-3%；特许经营权REITs今年上涨1.78%，好于产权REITs，其中水利设施涨幅接近10%，涨幅较小的是收费公路和供热设施，为1.3%。 过去一年来看，REITs整体下跌-3.14%，明显不及股票市场，特许经营权REITs表现落后于产权REITs。不同类型出现明显分化，表现最好的是消费基础设施，涨幅为6%，而产业园过去一年跌幅超-10%。 本期REITs活跃度较上期明显下滑，与股票市场形成明显对比。本期REITs整体换手率仍然较低，与中证红利持平，其中换手率相对较高的资产类型有数据中心等。近期REITs市场与股市和债市仍 维持正相关性。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2026/4/27至2026/5/8，上期时间段指2026/4/13至2026/4/24，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。 三、分红情况 本期有13只REITs分红，分红金额为6.65亿元，数量和金额都较上期下降。2026年REITs市场共分红33.47亿元，分红收益率为1.52%，明显高于股票市场。 今年特许经营权REITs分红金额为16.88亿元，主要来源于收费公路和清洁能源，2026年分红收益率为1.91%，水利设施和数据中心今年未进行分红；产权REITs今年分红金额为16.59亿元，主要来源于消费设施和产业园，分红收益率为1.27%，明显高于中证红利。 从过去一年分红情况来看，REITs整体分红收益率为5.17%， 略高于中证红利。特许经营权REITs分红收益率为7.18%，其中收费公路较高为8.39%，而清洁能源分红收益率较低为4.45%；产权REITs过去一年分红收益率为3.69%，低于中证红利指数，高于沪深300指数，其中仓储物流超过4%，而保障房分红收益率较低，为2.52%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs高于产权REITs，目前分红比例高于90%的仅有生态环保，而供热设施低于80%，目前2025年三季度成立的数据中心REITs还未进行分红。预计未来REITs密集分红将延续。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 3）考虑到华夏基金华润有巢REIT扩募采用了向原持有人配售的方式对分红收益率计算的影响，保障房REITs分红收益率计算剔除了华夏基金华润有巢REIT。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、估值情况 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为23.52，明显高于沪深300和中证红利，也明显低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，平均为32.49，接下来是消费设施，估值24.42，仓储物流和产业园在21左右，估值最低的是数据中心，为17.62。 从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为23.02，略低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值相对较低。值得注意的是，数据中心的P/EBITDA明显高于P/可供分配金额，可能与可供分配金额计算过程中存在应收和应付项目的大额变动有关。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.04%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。 考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果 以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权REITs的股息率为4.45%，其中数据中心股息率最高，为5.84%，其次为产业园REITs，为4.94%，而保障房REITs股息率为3.10%。 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/（最新价格-单位未分红收益），只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/（最新价格-单位未分红收益率）；股息率1为过去一年实际分红收益/（最新价格-单位未分红收益），分红比例为过去一年实际分红收益/可供分配金额。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs和清洁能源REITs，最后为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。报告中对样本数据的抽样方法和结论，本公司保有最终解释权。本报告中的信息仅供参考，不构成任何投资建议和承诺。我公司不对任何人因