REITs行业周报：商业不动产REITs发行持续密集推进，产业园区和仓储物流板块跌幅较大

REITs 2026年08月09日 投资评级：看好（维持） ——行业周报 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 中证REITs指数环比下跌，维持行业“看好”评级 2026年第32周，中证REITs（收盘）指数为701.53，同比下跌19.18%，环比下跌1.69%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。 相关研究报告 商业不动产REITs发行持续推进 《商业不动产REITs发行持续密集推进，保障房板块涨幅较大—行业周报》-2026.8.2 本周商业不动产REITs发行进度持续加快，华泰锦和商业REIT完成发行结果披露，公众投资者认购比例达64.41%，网下配售比例达43.34%。此外，华安锦江商业REIT等产品陆续推进发行，底层资产包括锦江国际旗下酒店商业物业等。商业不动产REITs扩容趋势延续，有望进一步盘活优质存量资产。 《REITs指数环比下跌，产业园区、仓储物流板块本周跌幅较大—行业周报》-2026.7.26 一周行情：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.69% 2026年第32周，中证REITs（收盘）指数为701.53，同比下跌19.08%，环比下跌1.69%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌10.77%，同期沪深300指数累计上涨17.92%，累计超额收益-28.69%。本周中证REITs全收益指数938.08，同比下跌14.51%，环比下跌1.64%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌2.66%，同期沪深300指数累计上涨17.92%，累计超额收益-20.58%。REITs市场成交量同比下降18.61%，市场交易规模成交量达6.56亿份，同比下降18.61%；成交额达25.02亿元，同比下降31.77%；区间换手率1.99%，同比-1.79pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.90%、0.66%、-1.31%、-4.20%、-3.19%、-0.99%、-1.76%；一月涨跌幅分别为-0.98%、-2.14%、-3.76%、-12.07%、-8.74%、-6.09%、-3.64%。 《REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大—行业周报》-2026.7.19 一级跟踪：37只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 2026年第32周，共有37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达18支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 目录 1、商业不动产REITs发行持续推进............................................................................................................................................32、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.69%..........................................................................................................42.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌1.69%...................................................................................................................42.2、中证REITs全收益指数环比下跌1.64%......................................................................................................................52.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比下降18.61%.........................................................................................................62.4、30日数据：REITs市场成交量同比下降16.53%........................................................................................................73、分板块表现：本周产业园区和仓储物流板块跌幅较大.........................................................................................................74、一级跟踪：37只REITs基金等待上市，商业不动产活跃..................................................................................................145、投资建议：维持行业“看好”评级...........................................................................................................................................156、风险提示..................................................................................................................................................................................16 图表目录 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.69%.........................................................................................................................4图2：中证REITs（收盘）指数2025年初以来累计超额收益-28.69%.....................................................................................4图3：中证REITs全收益指数环比下跌1.64%............................................................................................................................5图4：中证REITs全收益指数2025年初以来累计超额收益-20.58%........................................................................................5图5：REITs市场交易规模成交量同比下降18.61%...................................................................................................................6图6：REITs市场交易规模成交额同比下降31.77%...................................................................................................................6图7：REITs市场区间换手率1.99%，同比-1.79pct....................................................................................................................6图8：近30日REITs市场交易规模成交总量达37.31亿份，同比下降16.53%.....................................................................7图9：近30日平均区间换手率0.38%，同比下降0.11pct..........................................................................................................7图10：2025年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高.....................................................................................................8图11：保障房REITs本周下跌0.90%（单位：元）..................................................................................................................8图12：环保类REITs本周上涨0.66%（单位：元）..................................................................................................................9图13：高速公路类REITs本周下跌1.31%（单位：元）..........................................................................................................9图14：产业园区类REITs本周下跌4.20%（单位：元）........................................................................................................10图15：仓储物流类REITs本周下跌3.19%（单位：元）........................................................................................................10图16：能源类REITs本周