REITs行业周报：REITs指数环比下跌，产业园区、仓储物流本周跌幅较大

中证REITs（收盘）指数环比下跌2.4%，维持行业“看好”评级。政策端，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金端，债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显。建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。

市场回顾：2026年第26周，中证REITs（收盘）指数为709.51，同比下跌19.46%，环比下跌2.4%；中证REITs全收益指数为944.9，同比下跌14.81%，环比下跌2.4%。2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌9.75%，同期沪深300指数累计上涨22.29%，累计超额收益-32.04%；REITs全收益指数累计下跌1.95%，同期沪深300指数累计上涨22.29%，累计超额收益-24.24%。本周REITs市场成交量同比增长83.47%，成交额达39.7亿元，同比增长37.13%；区间换手率3.4%，同比+0.33pct。近30日，REITs市场交易规模成交总量达44.7亿份，同比增长32.81%；成交总额达175.8亿元，同比增长22.77%；近30日平均区间换手率0.49%，同比增长0.11pct。

分板块表现：2026年第26周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.95%、-2.95%、-2.11%、-6.6%、-5.62%、-1.46%、-3.57%；一月涨跌幅分别为-2.49%、-5.73%、-2.28%、-9.2%、-8.12%、-5.11%、-7.34%。华夏大悦城商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、中信建投国家电投新能源REIT涨幅居前，建信中关村REIT、嘉实物美消费REIT、华夏合肥高新REIT跌幅居前。

一级跟踪：2026年第26周，共有37只REITs基金等待上市，4只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达19支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。本周第二批6只商业不动产REITs获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。

投资建议：维持行业“看好”评级。建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。