REITs行业周报：REITs指数环比下跌，产业园区板块跌幅最大

REITs 2026年09月06日 ——行业周报 投资评级：看好（维持） 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 ⚫中证REITs指数环比上涨，维持行业“看好”评级 2026年第36周，中证REITs（收盘）指数为697，同比下跌17.72%，环比下跌1.82%。我们认为，近期REITs市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产REITs试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。 ⚫创金合信北京国资公司REIT挂牌上市，华夏华润消费REIT扩募终止审核 本周国泰海通-电建地产不动产资产支持专项计划(机构间REIT)获受理，该项目拟发行规模63.83亿元，原始权益人为中国电建地产集团有限公司，机构间REITs扩容提速。创金合信北京国资公司REIT在深圳证券交易所正式挂牌上市，首发份额共计10亿份，发售价格2.831元/份，募集规模28.31亿元。深交所网站显示，华夏华润消费REIT扩募项目审核状态变更为“终止（撤回）”，这也是是华夏华润消费REIT的首次扩募，底层资产是苏州昆山万象汇。 相关研究报告 《两单REITs获交易所受理，产业园板块连续两周领涨—行业周报》-2026.8.30 《5只REITs密集获批，首单文创街 区REIT申 报—行 业 周 报 》-2026.8.23 ⚫一周行情：中证REITs（收盘）指数环比下跌17.72% 2026年第36周，中证REITs（收盘）指数为697，同比下跌17.72%，环比下跌1.82%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌11.35%，同期沪深300指数累计上涨14.24%，累计超额收益-25.59%。本周中证REITs全收益指数940.78，同比下跌12.76%，环比下跌1.52%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌2.38%，同期沪深300指数累计上涨14.24%，累计超额收益-16.63%。本周REITs市场交易规模成交量达6.09亿份，同比下降1.62%；成交额达18.92亿元，同比下降31.94%；区间换手率1.82%，同比-0.91pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-2.33%、-0.6%、-1.17%、-3.84%、-2.6%、-1.48%、-2.44%；一月涨跌幅分别为-0.81%、-0.73%、-1.53%、5.16%、0.75%、0.5%、-2.68%。 《REITs政策支持持续加码，消费板块跌幅较大—行业周报》-2026.8.16 ⚫一级跟踪：40只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 2026年第36周，共有40只REITs基金等待上市，14只REITs基金等待扩募。 待上市首发REITs中，商业不动产REITs达21支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。 ⚫风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 目录 1、创金合信北京国资公司REIT挂牌上市..................................................................................................................................32、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.82%..........................................................................................................42.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌1.82%...................................................................................................................42.2、中证REITs全收益指数环比下跌1.52%......................................................................................................................52.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比下降1.62%...........................................................................................................62.4、30日数据：REITs市场成交量同比下降8.88%..........................................................................................................63、分板块表现：本周产业园区板块跌幅最大.............................................................................................................................74、一级跟踪：40只REITs基金等待上市，商业不动产活跃..................................................................................................135、投资建议：维持行业“看好”评级...........................................................................................................................................156、风险提示..................................................................................................................................................................................16 图表目录 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.82%.........................................................................................................................4图2：中证REITs（收盘）指数2025年初以来累计超额收益-25.59%.....................................................................................4图3：中证REITs全收益指数环比下跌1.52%............................................................................................................................5图4：中证REITs全收益指数2025年初以来累计超额收益-16.63%........................................................................................5图5：REITs市场交易规模成交量同比下降1.62%.....................................................................................................................6图6：REITs市场交易规模成交额同比下降31.94%...................................................................................................................6图7：REITs市场区间换手率1.82%，同比-0.91pct....................................................................................................................6图8：近30日REITs市场交易规模成交总量达39.50亿份，同比下降8.88%.......................................................................7图9：近30日平均区间换手率0.4%，同比下降0.05pct...........................................................................................................7图10：2025年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高.....................................................................................................8图11：保障房REITs本周-2.33%（单位：元）..........................................................................................................................8图12：环保类REITs本周-0.6%（单位：元）............................................................................................................................9图13：高速公路类REITs本周-1.17%（单位：元）..................................................................................................................9图14：产业园区类REITs本周-3.84%（单位：元）.................................................................................................