REITs行业周报：REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大

REITs 2026年07月19日 投资评级：看好（维持） ——行业周报 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 中证REITs指数环比下跌，维持行业“看好”评级 2026年第29周，中证REITs（收盘）指数为727.61，同比下跌16.92%，环比下跌1.09%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。 相关研究报告 华夏保利商业REIT启动发售，南方顺丰物流REIT披露上半年主要运营数据 《REITs指数环比下跌，仓储物流、环保板块本周涨幅较大—行业周报》-2026.7.12 本周多只公募REITs持续推进存续期管理：首单获批的央企商业不动产公募REITs——华夏保利商业REIT（基金代码：508605）正式启动发售。作为商业不动产REITs试点落地后的标志性产品，该项目以广州珠江新城与佛山千灯湖两处核心物业为底层资产，拟募集规模约17.97亿元；南方顺丰物流REIT披露2026年上半年主要运营数据，底层仓储物流项目整体运营保持稳定，深圳项目出租率维持100%。整体来看，随着市场规模持续扩大，公募REITs正由首发扩容逐步向规范运营、信息披露及投资者关系管理阶段迈进。 《REITs指数环比上涨，仓储物流、消费板块本周涨幅较大—行业周报》-2026.7.5 《REITs指数环比下跌，产业园区、仓储物流本周跌幅较大—行业周报》-2026.6.28 一周行情：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.09% 2026年第29周，中证REITs（收盘）指数为727.61，同比下跌16.92%，环比下跌1.09%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌7.45%，同期沪深300指数累计上涨13.77%，累计超额收益-21.22%。本周中证REITs全收益指数970.03，同比下跌12.18%，环比下跌1.09%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨0.65%，同期沪深300指数累计上涨13.77%，累计超额收益-13.11%。REITs市场成交量同比增长1.6%，市场交易规模成交量达5.71亿份，同比增长1.6%；成交额达21.32亿元，同比下降13.96%；区间换手率1.76%，同比-1.01pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.85%、-1.38%、0.01%、-3.09%、-1.77%、-1.9%、-1.14%；一月涨跌幅分别为0.77%、0.15%、0.45%、-6.88%、-1.13%、-1.03%、-0.13%。 一级跟踪：37只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 2026年第29周，共有37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达18支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 目录 1、华夏保利商业REIT启动发售，南方顺丰物流REIT披露上半年主要运营数据...............................................................32、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.09%..........................................................................................................42.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌1.09%...................................................................................................................42.2、中证REITs全收益指数环比下跌1.09%......................................................................................................................52.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长1.6%.............................................................................................................62.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长6.73%..........................................................................................................73、分板块表现：本周仓储物流、产业园区板块跌幅较大.........................................................................................................84、一级跟踪：37只REITs基金等待上市，商业不动产活跃..................................................................................................145、投资建议：维持行业“看好”评级...........................................................................................................................................156、风险提示..................................................................................................................................................................................16 图表目录 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.09%.........................................................................................................................4图2：中证REITs（收盘）指数2025年初以来累计超额收益-21.22%.....................................................................................4图3：中证REITs全收益指数环比下跌1.09%............................................................................................................................5图4：中证REITs全收益指数2025年初以来累计超额收益-13.11%........................................................................................5图5：REITs市场交易规模成交量同比增长4.16%.....................................................................................................................6图6：REITs市场交易规模成交额同比下降12.61%...................................................................................................................6图7：REITs市场区间换手率1.76%，同比-1.01pct....................................................................................................................6图8：近30日REITs市场交易规模成交总量达42.36亿份，同比增长6.73%.......................................................................7图9：近30日平均区间换手率0.45%，同比持平......................................................................................................................7图10：2025年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高.....................................................................................................8图11：保障房REITs本周下跌0.85%（单位：元）..................................................................................................................8图12：环保类REITs本周下降1.38%（单位：元）..................................................................................................................9图13：高速公路类REITs本周上升0.01%（单位：元）..........................................................................................................9图14：产业园区类REITs本周下降3.09%（单位：元）........................................................................................................10图15：仓储物流类REITs本周下降1.77%（单位：元）.........................................................