REITs行业周报：中金中国绿发商业REIT正式获批，保障房REITs表现持续优异

中金中国绿发商业REIT正式获批，保障房REITs表现持续优异 2025年第22周，中证REITs（收盘）指数为868.35，同比上涨8.85%，环比下跌0.1%；中证REITs全收益指数1090.07，同比上涨16.77%，环比上涨0.03%。 本周REITs市场交易规模成交量达5.41亿份，同比增长58.65%；成交额达23.81亿元，同比增长74.69%；区间换手率2.79%，同比增长1.45%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.18%、-0.37%、-0.02%、-1.16%、-0.59%、+0.45%、-0.16%；一月涨跌幅分别为+5.73%、-0.85%、+2.21%、+1.46%、+5.31%、+1.87%、+6.17%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 华能国际拟开展REITs申报工作，中金中国绿发商业REIT正式获批 华能国际电力以公司全资附属公司华能青岛热电有限公司拥有的的华能董家口热电联产项目及新上锅炉项目作为基础设施公募REIT的底层资产申请，于上交所公开发行并上市公开募集基础设施证券投资基金。中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金获得证监会准予注册批复及深交所无异议函。中金中国绿发商业REIT首次发行拟投资的基础设施资产为领秀城贵和购物中心，领秀城贵和购物中心位于山东省济南市市中区，合计建筑面积达到20.09万平方米。 一周行情：保障房REITs单周上涨0.18%，单月累计上涨5.73% 2025年第21周，中证REITs（收盘）指数为868.35，同比上涨8.85%，环比下跌0.1%，2024年年初至今累计上涨14.79%，同期沪深300指数累计上涨11.92%，累计超额收益+2.87%；中证REITs全收益指数1090.07，同比上涨16.77%，环比上涨0.03%，2024年年初至今累计上涨26.49%，同期沪深300指数累计上涨11.92%，累计超额收益+14.57%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.18%、-0.37%、-0.02%、-1.16%、-0.59%、+0.45%、-0.16%；一月涨跌幅分别为+5.73%、-0.85%、+2.21%、+1.46%、+5.31%、+1.87%、+6.17%。 一级跟踪：14只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第22周，共有14只REITs基金等待上市，本周中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场保持活跃。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、华能国际拟开展REITs申报工作，中金中国绿发商业REIT 正式获批 （1）华能国际电力股份发布公告，以公司全资附属公司华能青岛热电有限公司(“青岛公司”)拥有的的华能董家口2×35万千瓦热电联产项目(2台35万千瓦热电联产机组及其附属配套设施)及新上锅炉项目(2台75吨/小时循环流化床锅炉及相关附属设施)作为基础设施公募REIT的底层资产依次向青岛市发展和改革委员会、国家发展和改革委员会及上海证券交易所申请，于上交所公开发行并上市公开募集基础设施证券投资基金。 （2）中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金（下称“中金中国绿发商业REIT”）获得中国证监会准予注册批复及深交所无异议函。中金中国绿发商业REIT首次发行拟投资的基础设施资产为领秀城贵和购物中心。领秀城贵和购物中心位于山东省济南市市中区，合计建筑面积达到20.09万平方米。基础设施资产3公里范围内，共有216个小区，常住人口规模达到47.55万人。人口基数庞大，为项目提供了核心客群。 表1：华能国际拟开展REITs申报工作，中金中国绿发商业REIT正式获批 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.1% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌0.1% 2025年第22周，中证REITs（收盘）指数为868.35，同比上涨8.85%，环比下跌0.1%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨14.79%，同期沪深300指数累计上涨11.92%，累计超额收益+2.87%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌 图2：中证REITs（收盘）指数2024年初以来累计超额收益+2.87% 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨0.03% 2025年第22周，中证REITs全收益指数1090.07，同比上涨16.77%，环比上涨0.03%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨26.49%，同期沪深300指数累计上涨11.92%，累计超额收益+14.57%。 图3：中证REITs全收益指数环比上涨 图4：中证REITs全收益指数2024年初以来累计超额收益+14.57% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长58.65% 2025年第22周，REITs市场交易规模成交量达5.41亿份，同比增长58.65%； 成交额达23.81亿元，同比增长74.69%；区间换手率2.79%，同比增长1.45%。 图5：REITs市场交易规模成交量达5.41亿份，同比增长58.65% 图6：REITs市场交易规模成交额达23.81亿元，同比增长74.69% 图7：REITs市场区间换手率2.79%，同比增长1.45% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比下降14.59% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达36.48亿份，同比下降14.59%；成交总额达160.76亿元，同比下降14.65%；近30日平均区间换手率0.64%，同比下降19%。 图8：近30日REITs市场成交总量达36.48亿份，同比下降14.59%；成交总额达160.76亿元，同比下降14.65% 图9：近30日平均区间换手率0.64%，同比下降19% 3、分板块表现：保障房REITs单周上涨0.18%，单月累计上 涨5.73% 2025年第22周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.18%、-0.37%、-0.02%、-1.16%、-0.59%、+0.45%、-0.16%； 一月涨跌幅分别为+5.73%、-0.85%、+2.21%、+1.46%、+5.31%、+1.87%、+6.17%。 图10：保障房REITs本周上涨0.18% 图11：环保类REITs本周下跌0.37% 图12：高速公路类REITs本周下跌0.02% 图13：产业园区类REITs本周下跌1.16% 图14：仓储物流类REITs本周下跌0.59% 图15：能源类REITs本周上涨0.45% 图16：消费类REITs本周下跌0.16% 2025年第22周，华夏特变电工新能源REIT、华夏金茂商业REIT、中航京能光伏REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.26%、3.59%、2.19%；本周华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT跌幅靠前，跌幅为3.48%、2.42%、2.34%。 表2：本周华夏特变电工新能源REIT、华夏金茂商业REIT、中航京能光伏REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：14只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第22周，共有14只REITs基金等待上市，本周中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场保持活跃。 表3：14只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 5、投资建议：维持行业“看好”评级 2025年第22周，中证REITs（收盘）指数为868.35，同比上涨8.85%，环比下跌0.1%；中证REITs全收益指数1090.07，同比上涨16.77%，环比上涨0.03%。本周REITs市场交易规模成交量达5.41亿份，同比增长58.65%；成交额达23.81亿元，同比增长74.69%；区间换手率2.79%，同比增长1.45%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.18%、-0.37%、-0.02%、-1.16%、-0.59%、+0.45%、-0.16%；一月涨跌幅分别为+5.73%、-0.85%、+2.21%、+1.46%、+5.31%、+1.87%、+6.17%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。